Giá thuê mặt bằng “neo cao”, nhiều thương hiệu có xu hướng dịch chuyển về khu vực bán trung tâm TP. Hồ Chí Minh

Theo Zing, làn sóng trả mặt bằng thuê đã khiến cho hầu hết con đường ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh, từ Đồng Khởi, Lê Lợi cho đến Nguyễn Huệ, Hai Bà Trưng, Bùi Viện chìm trong cảnh ảm đạm. Trong khi đó các thương hiệu lớn lần lượt đã tháo chạy và giá thuê vẫn đang ở trên trời và thậm chí có nhiều nơi còn tăng từ 15 - 20%. 

Nghịch lý trên thị trường cho thuê

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý 1 năm nay, nhu cầu tìm thuê nhà mặt phố TP. Hồ Chí Minh đã có xu hướng giảm và nhất là ở các khu vực trung tâm. Cũng theo đó, lượt khách tìm thuê nhà phố quận 1 đã giảm 40%, quận 3 ghi nhận giảm 45%, các quận ở ngoài trung tâm khác là quận 7 giảm 52% và quận 10 giảm 48%, quận Phú Nhuận giảm 50% so với quý 4/2022. 

Đặc biệt, trong quý cuối năm ngoái, nhu cầu tìm thuê nhà phố nội thành TP. Hồ Chí Minh cũng đã liên tục giảm mạnh và đà suy giảm kéo dài từ quý 2/2022 đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. 

Mặc dù nhu cầu tìm thuê thấp, giá chào thuê mặt bằng cho thuê kinh doanh ở TP. Hồ Chí Minh vẫn đang tăng mạnh và nhất là khu vực trung tâm. Giá thuê nhà mặt phố ở quận 1 đã ghi nhận mức tăng 17% và quận 3 tăng 13%, quận 7 tăng 11%, quận 10 tăng 2% còn quận Phú Nhuận tăng 9% so với quý trước. 

Nếu so với thời điểm năm 2019, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra giá thuê mặt bằng ở các tuyến đường như Lê Lợi, Hai Bà Trưng, Bùi Viện (quận 1) và Nguyễn Gia Trí (Bình Thạnh), Phan Xích Long (quận Phú Nhuận), Nguyễn Thị Thập (quận 7) đều ghi nhận tăng cao. Mặt bằng khu vực trung tâm phổ biến ở mức 120 - 200 triệu đồng/tháng, trong khi đó mức giá khu vực bán trung tâm dao động trong khoảng mức từ 85 - 100 triệu đồng. 

Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - ông Đinh Minh Tuấn cho biết, lý giải chủ nhà sau khoảng thời gian giảm giá trong dịch COVID-19 đã muốn bù đắp lại khoản mất mát. Các chủ nhà nhìn chung cũng sẽ sẵn sàng giảm giá bởi vì một lý do bất khả kháng như dịch bệnh COVID-19. Còn lại thì họ không chấp nhận giảm giá bởi vì rất khó tăng giá lại trong tương lai. Chủ nhà mặt phố cũng thường không áp lực về dòng tiền. Chính vì thế, họ muốn giữ giá thuê bởi vì giá thuê cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến giá bán. 

Nghịch lý của thị trường này còn đến từ độ chênh lệch trong tính linh hoạt đối với thời cuộc của chủ nhà cùng với doanh nghiệp kinh doanh. 

Thường thì các đơn vị bán lẻ và F&B đã chọn các tuyến phố trung tâm để có thể tăng tính nhận diện cho thương hiệu. Đến khi kinh tế khó khăn thì đây sẽ không còn là ưu tiên hàng đầu bởi vì giá thuê đắt đỏ. Thay vào đó thì họ cũng có xu hướng dịch chuyển về khu vực bán trung tâm - đây là những nơi có traffic tốt, giá thuê thấp hơn tuy nhiên vẫn đảm bảo được hiệu quả về mặt kinh doanh. 

Và thay vì cố giữ một điểm bán ở vị trí trung tâm thì doanh nghiệp đã phải quan tâm bài toán hiệu quả đối với từng cửa hàng và từng mô hình cũng như chọn đầu tư ở khu vực phù hợp nhất. 

Trong khi các doanh nghiệp đang phải nhanh chóng cũng như quyết liệt thay đổi đường hướng kinh doanh thì các chủ nhà - là những người có dòng tiền tốt và chưa bị tác động nhiều bởi suy thoái kinh tế sẽ có phản ứng chậm hơn. Sau một thời gian dài mặt bằng bị bỏ trống thì họ sẽ tính toán lại tổn thất và từ đó đã thay đổi phương án tiếp cận với các đơn vị kinh doanh. 

Ghi nhận, sau dịch bệnh COVID-19, các hợp đồng thường được ký sau thời điểm tháng 10/2021. Cho nên, ông Tuấn nhận định làn sóng trả mặt bằng vẫn chưa dừng lại và sẽ có thể tiếp tục dâng cao vào giai đoạn cuối năm nay. Sau khi Nhà nước có những điều chỉnh liên quan đến lãi suất cũng như các chính sách tháo gỡ cho thị trường bất động sản, thị trường cho thuê nhà mặt phố sẽ khởi sắc vào năm 2024. 

Nhu cầu dịch chuyển về khu bán trung tâm

Cũng theo lời ông Tuấn, những khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh thường thu hút được nhiều đơn vị muốn tăng nhận diện thương hiệu bởi vì nơi này chú trọng đông 2 nhóm đối tượng giàu tiềm năng đó là du khách nội địa và quốc tế. Mặc dù vậy thì 2 nhóm đối tượng này hiện nay đều sụt giảm mạnh bởi kinh tế khó khăn. 

Chính vì thế mà các đơn vị kinh doanh sẽ quay về khu vực bán trung tâm như quận 7, Bình Thạnh và Phú Nhuận. Đây chính là những nơi có lượt traffic lớn với nhóm khách hàng tiềm năng đó là cư dân ở chính khu vực. Điều này cũng giúp cho họ giảm chi phí thuê mặt bằng tuy nhiên vẫn đạt được hiệu quả về doanh số. 

Đại diện Nhà Tốt cũng chỉ ra 3 nguyên nhân chủ yếu của làn sóng tháo chạy khỏi các mặt bằng ở trung tâm. Đầu tiên là chi phí thuê đang tăng cao. Dù cho nền kinh tế gặp nhiều khó khăn và sức mua giảm nhưng giá thuê mặt bằng ở các đường lớn ở khu vực quận 1 vẫn tiếp tục neo cao đã khiến cho việc sở hữu một mặt bằng lớn ở khu vực này trở nên khó khăn hơn. 

Ngoài ra, sự phát triển của hệ thống cửa hàng online cũng tạo nên nhiều khó khăn hơn cho những thương hiệu lớn để có thể duy trì hoạt động của các cửa hàng vật lý bởi cạnh tranh gắt gao về giá. 

Cuối cùng chính là sự thay đổi trong xu hướng của người tiêu dùng. Có nhiều người không còn thực sự hứng thú với việc mua sắm trực tiếp ở các cửa hàng lớn ở khu vực trung tâm. Và thay vào đó là họ lựa chọn mua sắm online hoặc ở các cửa hàng gần nơi mình sống nhờ vào những ưu điểm về mặt giá cả cũng như thời gian di chuyển. 

Đại diện Nhà Tốt cũng nhận định, đây không hẳn là một xu hướng chỉ xuất hiện trong thời kỳ kinh tế khó khăn mà sẽ là chiến lược theo thời gian khi có một thương hiệu hoạt động kinh doanh ở thị trường Việt Nam.