Đầu tư đất nông nghiệp chờ hạ tầng, chuyên gia đưa ra cảnh báo rủi ro

Thời gian gần đây, việc đường Vành đai 4 đang được xây dựng và dự kiến đi qua nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Trong suốt nhiều tháng qua, thông tin này trở thành động lực khiến không ít người tìm kiếm cơ hội sở hữu đất nông nghiệp tại huyện Hoài Đức, Hà Nội với kỳ vọng hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng trong tương lai.

Đất nông nghiệp “ăn theo” hạ tầng lại nóng

Giới đầu tư nhận định rằng, khi tuyến đường Vành đai 4 hoàn thành, khu vực lân cận sẽ có tiềm năng phát triển mạnh mẽ, kéo theo sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản. Hiện tại, giá đất nông nghiệp ở đây vẫn còn ở mức tương đối thấp, dao động từ 3 - 5 triệu đồng/m², khiến nhiều nhà đầu tư xem đây là thời điểm thích hợp để đón đầu cơ hội.

Nhiều môi giới bất động sản cũng đưa ra thông tin rằng khu vực này không nằm trong diện quy hoạch, có lợi thế về giao thông và nằm gần trung tâm thành phố. Đồng thời, sự xuất hiện của hàng loạt công trình xây dựng mới càng khiến khả năng tăng giá trong tương lai trở nên rõ ràng hơn. Chính những yếu tố này đã tạo nên sức hút lớn đối với giới đầu tư, không chỉ với những cá nhân có nguồn vốn lớn mà cả những người có tài chính hạn chế, xem đất nông nghiệp như một phương án thay thế cho các phân khúc bất động sản khác.

Đặc biệt, một số môi giới khẳng định rằng việc mua đất ruộng có thể đi kèm với xây dựng tường bao và từng bước chuyển đổi sang đất ở, khiến không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ quan tâm. Trên thực tế, nhiều người mua trước đó đã tiến hành xây dựng nhà tạm hoặc đặt container để ở, góp phần củng cố niềm tin rằng đây là một hướng đi khả thi trong bối cảnh giá đất khu vực Hoài Đức đang có xu hướng tăng từng ngày.

Dự án đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô có tổng chiều dài gần 113km, đi qua ba tỉnh, thành phố gồm Hà Nội (58km), Hưng Yên (19,3km) và Bắc Ninh (36,2km). Tại Hà Nội, tuyến đường này sẽ đi qua bảy quận, huyện: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai và Thường Tín. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành đoạn đường song hành dài khoảng 58km, với quy mô sáu làn xe vào quý IV/2025.

Theo anh Minh Đức, chủ một văn phòng môi giới bất động sản tại Yên Nghĩa, Hà Đông, việc triển khai tuyến đường Vành đai 4 đã làm gia tăng sức hấp dẫn của phân khúc đất nền tại các địa phương mà tuyến đường đi qua. Điều này đã thu hút không ít nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi, khiến họ nhanh chóng đưa ra quyết định sở hữu đất nền bám theo dự án.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặc dù các dự án hạ tầng giao thông mới có thể tạo ra giá trị lớn cho thị trường bất động sản lân cận, nhưng đây là quá trình dài hạn. Bên cạnh đó, giá đất tại nhiều khu vực ven đường Vành đai 4 đã trải qua nhiều đợt tăng mạnh, tiềm ẩn nguy cơ bị đẩy lên mức quá cao so với thực tế.

Do đó, trước khi quyết định đầu tư, người mua cần xem xét kỹ lịch sử biến động giá cũng như tiến độ triển khai dự án để tránh rủi ro và hạn chế nguy cơ mua phải mức giá vượt xa giá trị thực.

Không còn là chiến lược hiệu quả

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, đầu tư vào đất nông nghiệp không phải lúc nào cũng mang lại lợi nhuận như kỳ vọng. Trước mỗi chính sách quy hoạch mới, các nhà đầu tư thường tìm cách đón đầu cơ hội, nhưng điều này cũng đi kèm với không ít rủi ro.

Việc mua đất nông nghiệp với hy vọng tăng giá có thể mang lại lợi nhuận trong ngắn hạn, nhưng nếu quy hoạch bị trì hoãn hoặc dự án bị "treo", nguồn vốn có thể bị chôn trong thời gian dài mà không sinh lời. Hơn nữa, quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở rất phức tạp, thậm chí trong nhiều trường hợp là không thể thực hiện, khiến rủi ro cao hơn lợi nhuận tiềm năng.

Thực tế đã cho thấy nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng mắc kẹt với lượng lớn đất nông nghiệp mà không thể thanh khoản. Tại Bình Chánh và Hóc Môn (TP.HCM), không ít người sở hữu hàng nghìn mét vuông đất đang gặp khó khăn trong việc bán lại.

Trước đó, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá đất sẽ tăng theo bảng giá mới để bán kiếm lời, nhưng kế hoạch này thất bại khi đất nông nghiệp chỉ được định giá theo hệ số K của bảng cũ, dẫn đến mức giá không tăng như mong đợi và vẫn thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường. Ngay cả khi chấp nhận giảm giá mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn không tìm được người mua.

Nêu quan điểm về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho rằng, Nhà nước ngày càng hoàn thiện chính sách để điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đất nông nghiệp bị đẩy giá cao do hưởng lợi từ hạ tầng. Nhờ đó, việc đầu cơ đất nông nghiệp chờ tăng giá không còn là chiến lược hiệu quả như trước.

Trong giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua mức sinh lợi nhuận bất thường, lên tới 100-300%/năm. Tuy nhiên, hiện tại, thị trường đã đạt đỉnh, và việc đầu tư bất động sản đòi hỏi những chiến lược đặc biệt thay vì áp dụng công thức cũ là ôm đất nông nghiệp chờ hạ tầng phát triển.

Bên cạnh đó, quan niệm "người đẻ chứ đất không đẻ" cũng không còn phù hợp khi tốc độ gia tăng dân số đang chậm lại, trong khi nguồn cung đất đai tiếp tục mở rộng đến những khu vực trước đây ít dân cư như Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu). Điều này cho thấy, việc đầu tư bất động sản không còn đơn thuần dựa vào sự khan hiếm đất, mà cần có sự tính toán kỹ lưỡng dựa trên nhu cầu thực tế và tiềm năng phát triển của từng khu vực.