Thị trường ảm đạm, bất động sản nghỉ dưỡng "tồn kho" lớn

Theo Vneconomy, trong báo cáo quý 2/2023 của Bộ Xây dựng, trong quý này dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng trong xu hướng giảm, mặc dù vậy thì lượng hàng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. 

Lượng hàng tồn kho tăng cao

Bộ Xây dựng cho biết: “Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án cũng như căn hộ nghỉ dưỡng. Trong khi đó thì 6 tháng đầu năm 2023, phân khúc bất động sản du lịch có 8 dự án được hoàn thành và đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng cùng với văn phòng kết hợp lưu trú, so với quý 4/2022 tăng trên 133%".

Còn theo như báo cáo của DKRA Group, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến thời điểm tháng 6/2023 đã tăng lên con số 42.364 căn. Trong đó thì tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Tính riêng sản phẩm biệt thự biển thì tồn kho lũy tiến đến cuối quý 2/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc lẫn Nam. 

DKRA Group cũng cho rằng, sự phục hồi chưa như kỳ vọng của ngành du lịch cũng như mặt bằng lãi suất vẫn còn ở mức cao đã có ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng và khiến cho thanh khoản thị trường liên tục duy trì được ở mức thấp. Giá bán sơ cấp không có nhiều sự biến động, các dự án mở bán vẫn tiếp tục áp dụng rộng rãi nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh cũng như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và cam kết thuê lại với mục đích kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung như hiện nay. 

Có nhiều dự án đã liên tục dời thời gian triển khai bán hàng bởi lượng booking không như kỳ vọng đã khiến cho nguồn cung giảm mạnh. Các chủ đầu tư cũng tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50% nhằm mục đích kích cầu khách mua. 

Theo ghi nhận của bộ phận Nghiên cứu thị trường BHS Group cho thấy, từ đầu năm 2020 đến hiện tại, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng có khoảng 24.200 sản phẩm đã và đang bàn giao, số sản phẩm cũng đã được vận hành đạt mức 54%. Cũng trong hơn 19.800 sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng, chỉ có khoảng hơn 30% đã được hoàn thiện cũng như vận hành, tức còn khoảng 13.000 sản phẩm thấp tầng đang nằm không và chờ được khai thác sử dụng. 

Và theo đơn vị này, lượng tồn kho lớn là có nguyên nhân bởi tâm lý nhà đầu tư e ngại phát triển kinh tế suy thoái, phần nữa là bởi nội tại những sản phẩm đã cung cấp ra thị trường chưa được sử dụng một cách hiệu quả. Tình trạng những sản phẩm đã bàn giao nhưng lại nằm không nhiều năm qua đã ảnh hưởng tiêu cực đến dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. 

Giá bán phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đi ngang, cầu không có sự cải thiện

Theo nhận định ở báo cáo quý 2/2023 của Bộ Xây dựng, giá bán bất động sản nghỉ dưỡng đã tiếp tục có xu hướng giảm. Tuy nhiên, mức độ giảm không nhiều nhờ thời điểm cuối năm trước bởi các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao nhưng thanh khoản thị trường trầm lắng và gần như không ghi nhận được phát sinh giao dịch. 

Đối với phân khúc liền kề, shophouse mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với quý trước và cùng với năm trước. Hiện tại thì vẫn dao động từ 6,1 đến 16,3 tỷ đồng/căn liền kề, shophouse tùy vào diện tích từng căn cũng như từng khu vực.

Còn phân khúc condotel cũng đang gặp tình trạng thanh khoản có phần chững lại, hầu hết các dự án không hoặc là ít phát sinh giao dịch. Theo như khảo sát của một số tổ chức thì lũy kế đến hết quý 2/2023 có khoảng 700 căn tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp cũng có xu hướng giảm 3 - 6% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn lượng giao dịch chú trọng vào những dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện với mức giá bán khoảng từ 1,5 - 5 tỷ đồng/căn tùy vào diện tích từng căn và từng khu vực.

Ghi nhận từ số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý 2/2023 các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) đã gần như không ghi nhận giao dịch và phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư mua trước đó. Lượng giao dịch chủ yếu từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có tính pháp lý đầy đủ cũng như có giá dưới 40 triệu/m2.

Và sức cầu thị trường có sự tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán. Có nhiều dự án nghỉ dưỡng đang triển khai bị gián đoạn bởi chủ đầu tư thiếu đi dòng tiền. Và hàng loạt dự án cao cấp đóng giỏ hàng, liên tục dời thời gian mở bán. 

Giá bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng có xu hướng đi ngang trong thời gian 6 tháng đầu năm 2023. Các sản phẩm khu vực miền Nam cũng ghi nhận được mức giá bán cao nhất, đạt gần 200 triệu đồng/m2. Còn khu vực miền Bắc và miền Trung cũng có mức giá ngang nhau, đạt mức khoảng 80 triệu đồng/m2. 

Và dù cho các sản phẩm căn hộ du lịch rục rịch chào bán trở lại trước thông tin sắp được cấp sổ theo đúng Nghị định 10/2023/NĐ-CP, VARS cũng đưa ra khuyến cáo các doanh nghiệp bất động sản cần phải xác định giai đoạn này chính là bài học kinh nghiệm sâu sắc để cho các đối tượng tham gia thị trường sẽ hoạt động theo hướng cẩn trọng hơn, biết lượng sức mình.