Một năm quay cuồng của các mã cổ phiếu bất động sản

Bất động sản và xây dựng đang là nhóm ngành có quy mô vốn hóa đứng thứ 3 trên thị trường chứng khoán, sau tài chính và sản xuất. Tuy nhiên có nhiều thời điểm các mã này thu hút mọi sự chú ý của nhà đầu tư trong năm nay. 

Nhiều mã BĐS ghi nhận mức tăng bằng lần trong nhịp bật của thị trường chứng khoán từ nửa cuối năm ngoái. Một số mã trong nhóm đạt lợi nhuận 3 chữ số chỉ sau vài tháng. Năm 2022, đà tăng của nhóm cổ phiếu này chững lại từ tháng đầu tiên, khi thị trường chịu ảnh hưởng từ những thông tin bán chui gần 75 triệu cổ phiếu FLC của cựu Chủ tịch Trịnh Văn Quyết. Theo đó, VN-Index giảm hơn 10% sau vài phiên, từ vùng 1.500 điểm xuống 1.440 điểm, các mã BĐS, đầu cơ cũng giảm sàn liên tục. 

Tuy nhiên, dòng tiền vào ồ ạt đã kéo thị trường quay lại đỉnh chỉ trong thời gian ngắn. Sau một tháng, VN-Index trở lại vùng 1.500 điểm, BĐS vẫn được chú ý bởi đà tăng đột biến. Chẳng hạn như DIG, mã này có 2 mức đỉnh trong một tháng, thị giá giảm từ 100.000 xuống gần 50.000 đồng. Sau một tháng, DIG tăng lại vùng giá 80.000 đồng, tăng hơn 30%. Đồ thị của những mã BĐS khác cũng theo xu hướng này. 

Tới cuối tháng 4, thị trường lại tụt dốc với mức độ nghiêm trọng hơn nhiều, khi ông Trịnh Văn Quyết bị khởi tố. Áp lực bán tháo ồ ạt khiến các mã BĐS, đâu cơ giảm sần nhiều phiên liên tiếp, thị giá cũng tụt dốc khi chia 3, 4 lần từ đỉnh. 

Tuy nhiên, áp lực lên thị trường chứng khoán vẫn còn. Tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng khi Chủ tịch Vạn Thịnh Phát bị bắt vì hành vi sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu. Sau đó là các thông tin về tình trạng khó khăn của nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn. 

Kết quả là sự đảo chiều của nhiều mã BĐS so với VN-Index. Nếu nửa đầu năm ghi nhận hiệu suất vượt trội, thì nửa cuối năm lại có biên độ giảm nhiều lần so với thị trường chung. 

Đồ thị của các mã từng là tâm điểm cũng xuất hiện mô hình "cây thông Noel" khi tụt dốc mạnh. Ví dụ, DIG giảm từ mức đỉnh gần 100.000 đồng hồi đầu năm, xuống mức đáy hơn 10.000 đồng vào giữa tháng 11. Hay như L14, từng đạt 380.000 đồng vào đầu năm, sau đó chia gần 20 lần và nhiều khi rơi về dưới 20.000 đồng. 

Ngoài vấn đề dòng tiền thì triển vọng ngành cũng là một nguyên nhân khiến các nhà đầu tư thận trọng hơn với nhóm BĐS. 

Theo đánh giá của VNDirect, ngành BĐS phải đối mặt với nhiều thách thức. Trước hết là các chủ đầu tư gặp khó trong việc tái cơ cấu nợ vì bị thắt chặt các khoản vay ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp cũng bị kiểm soát. Lãi suất tăng cao vào nửa cuối năm cũng khiến nhu cầu mua suy yếu. Trong khi, nguồn cung mới có thể giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý đang chờ được khơi thông. 

Một điểm tích cực là nội tại của các doanh nghiệp BĐS khác với giai đoạn trước. “Sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp BĐS hiện nay tốt hơn so với giai đoạn 2011 - 2013. Vì vậy chúng tôi kỳ vọng vào chu kỳ “đóng băng” diễn ra ngắn và ít thiệt hại hơn” - Theo nhóm phân tích của VNDirect.