Chuyên gia: Vào năm 2027 - 2028 có thể xảy ra sốt đất

Tình trạng sốt đất nổ ra liên miên

Theo Nhịp sống thị trường, sau giai đoạn 2011 - 2013 thị trường bất động sản đã dần hồi phục. Và kể từ năm 2014 đến năm 2022, sau gần 10 năm trôi qua, cơn sốt đất đã liên tục xuất hiện, lúc âm ỉ, lúc thì bùng cháy một cách mạnh mẽ ở nhiều phân khúc cũng như nhiều khu vực. 

Cơn sốt đã khởi đầu từ những thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa,... và sau đó là đã lan nhanh đến những thành phố, tỉnh thành phát triển như Bắc Ninh và Bình Dương. Khi mà cơn sốt đất ở các khu vực này chưa nguội lạnh thì cơn sốt đã bắt đầu lan sang tất cả các tỉnh thành khác. Đất sát với dự án, sát với những con đường tăng giá. Thậm chí là đất quê ở những vùng nông thôn, vùng miền núi từng tưởng chừng như chẳng ai đến ở cũng sốt. 

Cơn sốt đất kéo dài, bùng nổ mạnh mẽ thời điểm cuối năm 2017 cho đến giữa năm 2018 khi mà giá đất nền biến động mạnh ở các khu vực được quy hoạch thành đặc khu tương lai gồm Bắc Vân Phong, Phú Quốc và Vân Đồn. Khi đó thì có nhiều chuyên gia đã từng dự báo thị trường địa ốc sẽ sớm tàn sốt đất, quay trở lại giai đoạn như thời kỳ 2011 - 2013. 

Vậy nhưng, cho đến năm 2020, khi mà dịch bệnh bùng nổ thì cơn sốt đất vẫn âm ỉ diễn ra, không ngừng. 

Theo báo cáo của CBRE cho thấy, từ quý 1/2021 ghi nhận tình trạng tăng giá đất đã lan rộng hơn nhiều. Nếu như ở giai đoạn 2018 - 2019 khu vực sốt đất chỉ tập trung vào các vùng giáp ranh đô thị trung tâm hoặc là bám sát các dự án có quy mô lớn. 

Cho đến cuối năm 2020 và đầu năm 2021, giá đất đã tăng trên bình diện rộng hơn nhiều so với giai đoạn trước. Điển hình như khu vực cận các thành phố lớn như là Bình Dương, Đồng Nai, tiến xa hơn nữa là Bình Phước, Phan Thiết, Tây Ninh. Còn ở khu vực miền Trung Tây Nguyên có Lộc (Lâm Đồng), Đắk Lắk và miền Bắc tương tự có Bắc Giang, Yên Bái, Thái Nguyên,...

Thị trường bất động sản rơi vào thế “chững”

Kỳ vọng vào những cơn sốt đất còn kéo dài không những mà các nhà đầu tư vẫn còn mạnh tay xuống tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính. Đất ruộng và đất rừng, nằm ở những vùng xa xôi cũng xảy ra tình trạng sốt. 

Vậy nhưng từ tháng 4/2022, cơn sốt đất đã bắt đầu nguội lạnh dần. Cũng như diễn biến thị trường khi cơn sốt bùng nổ, sự lạnh giá cũng đã nhanh chóng bao trùm các phân khúc của các thị trường. Và hàng loạt sự kiện tác động từ vấn đề lùm xùm của doanh nghiệp địa ốc đến lãi suất cho vay bất động sản tăng cao đã dần kéo theo tốc độ thanh khoản trở nên co hẹp dần. 

Cho đến cuối năm 2022, một số khu vực còn được đánh giá đang nằm trong giấc ngủ đông khi mà giao dịch đã gần bằng 0. Cơn sốt đất cũng đã chính thức hết bất tử khi mà tỷ lệ hấp thụ sản phẩm đã sụt giảm một cách liên tục. Và ngay cả khi bất động sản giảm sâu, đến 50% so với thời điểm đỉnh sốt thì người mua vẫn dửng dưng. 

Và đến thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay mua bất động sản giảm và trở về ngưỡng thời kỳ trước sốt đất, động thái rất tích cực của Chính phủ gỡ khó đối với kênh đầu tư này tuy nhiên thanh khoản của thị trường mới chỉ bắt đầu nhen nhóm trở lại. 

Ông Lê Kiên là một nhà đầu tư lâu năm ở TP. Hồ Chí Minh cho biết, thị trường mới chỉ hồi sức. Thị trường bất động sản mới hồi khoảng 30% so với thời điểm sôi động. Tuy nhiên so với giai đoạn đầu năm 2023, thị trường đã có tín hiệu khởi sắc. 

Sốt đất cũng có thể quay lại trong thời gian ngắn. Đó chính là nhận định của TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế. TS. Đinh Thế Hiển cẩn trọng nhận định rằng, phải mất khoảng thời gian dài để thị trường có thể phục hồi. Giá bất động sản khó có thể tăng trở lại ngay. Giá trị thật của đất cũng sẽ quay trở lại. 

Chia sẻ ở trong một tọa đàm, lãnh đạo của một doanh nghiệp địa ốc đã thẳng thắn cho rằng, thị trường đã dễ thở tuy nhiên mới chỉ là cuộc chơi của người có tiềm lực và bắt đáy. Nền kinh tế cũng đã bớt khó khăn khi có tín hiệu từ làn sóng FDI và đầu tư công giải ngân, các dự án cũng bắt đầu rục rịch bán hàng. 

Tuy nhiên đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi như bình thường. Và để sôi động, mua bán nhộn nhịp, giá tăng thì phải đến năm 2027 - 2028. 

Trong báo cáo Ngành bất động sản nhà ở mới nhất, Chứng khoán VNDirect (VND (HM:VND)) đã đưa ra nhận định các nút thắt cần tháo gỡ đồng bộ nhằm mục đích hỗ trợ đà phục hồi của thị trường bất động sản bao gồm kênh dẫn vốn, vấn đề pháp lý, cân bằng cán cân cung - cầu trên thị trường bất động sản. 

VND cũng nhận định, rủi ro về thanh khoản vẫn ở mức cao, dù vậy thì giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Những dấu hiệu tích cực từ các doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng từ đó giúp cho giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2023 - 2024 và giảm lần lượt là 12% và 10% so với trước khi tiến hành mua lại. Từ đó cũng giảm áp lực đáo hạn trái phiếu mặc dù áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền.