Chuyên gia "mách nước" xu hướng đầu tư bất động sản an toàn trong thời "thủy triều rút"

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn

Theo Nhịp sống kinh tế, thị trường bất động sản năm 2022 đã đi qua nửa chặng đường và theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường gặp khó khi thanh khoản sụt giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, vướng mắc pháp lý dự án vẫn chưa được tháo gỡ khiến nguồn cung sản phẩm bị nghẽn, từ đó đẩy giá bất động sản tiếp tục leo thang, bên cạnh đó là động thái chấn chỉnh lại thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, dù thị trường bất động sản chững lại thì đây vẫn là kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư lựa chọn giữa bối cảnh những kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán... không mấy tươi sáng. Số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, từ 1/2020 đến tháng 6/2022, đất và nhà ở có chỉ số tăng giá cao nhất, sau đó là vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm.

Mặc dù đầu tháng 1 năm nay, chỉ số giá vàng và chứng khoán đã tăng mạnh lần lượt là 44% và 57% so với tháng 1/2020, nhưng đến tháng 6/2022, giá vàng và chứng khoán đã giảm, nên mức tăng so với tháng 1/2020 chỉ còn 34% và 21%. Điều đó cho thấy, tốc độ tăng giá của nhà đất đã vượt vàng, chứng khoán và tiền gửi.

Chuyên gia "mách nước" đầu tư bất động sản trong thời "thủy triều rút"

Điều khiến nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay đó là nên lựa chọn đầu tư vào phân khúc nào trong những tháng còn lại của năm 2022. Chia sẻ với báo chí, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực đưa ra quan điểm, nguyên tắc của ông là đa dạng hóa khoản đầu tư. Theo đó, trong những tháng cuối năm, ông Lực sẽ chọn đầu tư vào sản phẩm đất nền ven thành phố lớn.

Giải thích về lựa chọn này, TS Lực cho hay, giá tại các dự án lớn tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang lên rất cao, cao đến mức khả năng tăng biên giá sẽ hẹp hơn so với những phân khúc khác. Trong trường hợp đầu tư kiếm lời cũng sẽ hẹp hơn. Ngoài ra, với nhu cầu mua để ở, rõ ràng việc chọn khu vực trung tâm chưa chắc đã là phương án tích cực. Có thể thấy, thời điểm trong và sau dịch bệnh, nhiều người đã bắt đầu hướng ra ven đô nhiều hơn với môi trường thoáng, khuôn viên rộng, thoải mái. Cuối cùng là do đất nền Việt Nam không nhiều. Nếu phân khúc đất nền có pháp lý tốt, quản lý tốt, chủ đầu tư chuyên nghiệp và thêm vị trí nữa thì quá tốt. 

"Chúng ta không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Bởi đòn bẩy tài chính trong giai đoạn bình thường không sao, nhưng lúc thị trường đi xuống, cực nguy hiểm. Dù là đất nền hay sản phẩm khác, chúng ta cũng phải phân tích một số yếu tố, đặc biệt quy hoạch, pháp lý, hạ tầng giao thông, và dịch vụ đi kèm”, TS. Lực nhấn mạnh.

Cùng quan điểm về lựa chọn sản phẩm đầu tư, ông Đỗ Duy Quý - Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát còn lựa chọn thêm sản phẩm đầu tư là bất động sản giá rẻ ở các tỉnh. Ông Quý cho biết do mình "trẻ hơn, liều lĩnh hơn, và chấp nhận rủi ro cao hơn" nên sẽ chọn sản phẩm bất động sản giá rẻ ở các tỉnh có cơ địa kinh tế cụ thể và đón đầu hạ tầng công cụ thể.

"Tôi chấp nhận bài toán từ 1 - 2 năm tới khó khăn, có thể không tăng trưởng nhiều, nhưng đến năm thứ 3 thì bất động sản của tôi có thể bật tăng gấp đôi, chia ra thì mỗi năm vẫn tăng trưởng 25 - 30%", ông Duy cho hay.

Cũng theo vị chuyên gia này, nhà đầu tư phải làm rõ được mục tiêu của mình là thanh khoản hay lợi nhuận. Trong bối cảnh năm nay và năm sau, thị trường còn nhiều khó khăn, nếu ưu tiên thanh khoản, ông Quý cho rằng phân khúc ven đô Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ là điểm sáng, vì phục vụ nhu cầu thật, phục vụ hạ tầng giao thông mới và phục vụ xu thế mới của người đầu tư.

Ông Quý chia sẻ thêm, khi dòng tiền tại các dự án bị siết tín dụng, thì nhà đầu tư lớn nhất, nhiều tiền nhất tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ chọn khu vực gần họ để dễ quản lý, đồng thời tạo sự an tâm về mặt thanh khoản. Ông Quý cho rằng, "chợ" ở Hà Nội và TP.HCM sẽ mở ra vùng ven, tạo ra một phạm vi mới.

Còn theo nhận định của ông Ngô Hồng Tuấn - nhà đầu tư kinh nghiệm, sản phẩm đất nền ven thành phố lớn và đất nền tỉnh sẽ nóng. Song, với kinh nghiệm mà ông khẳng định "trăm trận trăm thắng", ông Tuấn cho hay: “Với sản phẩm đất nền ven thành phố lớn, tôi sẽ đầu tư quanh Hà Nội và TP.HCM bán kính 40km quay đầu, ưu tiên cho đất nền bán kính 20 - 25km”.  

Theo lý giải của ông Tuấn, dòng tiền những người bỏ ra đầu tư hầu hết là ở thành phố và có điều kiện về tài chính. Họ thường không đi quá xa để vẫn có thể kiểm soát được tài sản của mình. Ở đó có người giàu, những người có tiền buôn bán với nhau. Buôn bán giữa những người có tiền thì chúng ta mới có tiền.

Với bất động sản tỉnh, nhà đầu tư này cũng "săn" đất nền, nhưng không mua để đầu chờ tăng giá mà gia tăng giá trị bằng cách đầu tư homestay hoặc xây nhà cho thuê, sử dụng khoản tiền kinh doanh đó để trang trải một phần tiền gốc ban đầu cũng như sinh lời. "Đồng thời, gia tăng giá trị mảnh đất và khi được giá bán ra cả cụm", ông Tuấn nói.

Về phía chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng có những nhận định, nếu quan sát thị trường từ năm 2016 - 2019 đã có những lo lắng hơn mức bình thường nhưng không ngờ những năm 2020-2021 lập mặt bằng giá mới ở một số khu vực do bản thân nó có tiềm lực, hạ tầng phát triển.

Cùng với đó là sự phát triển mạnh mẽ của khu vực thị trường phía Nam, và sự hình thành các phong trào Homestay, Farmstay,… Hiện nay, những nhà đầu cơ trung hạn, nhà đầu tư đã bắt đầu quay về với thị trường đúng chất đầu tư là thị trường quanh TP. Hồ Chí Minh với bán kính 30km và nằm trong những khu vực động lực. 

Từ Long An đến Bà Rịa Vũng Tàu – đây là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP. Hồ Chí Minh. Và các đô thị xung quanh hưởng lợi từ Vành đai 3 như một phần Long An, Bến Lức, khu vực Cần Giuộc, Châu Đức,… Khu vực này sẽ tập trung từ 30 – 40 triệu dân, xung quanh TP. Hồ Chí Minh.

"Tương lai, các nhà đầu tư lướt sóng, trung hạn, dài hạn sẽ tập trung đầu tư. Ít tiền thì tập trung Bến Lức có đất nền từ 12-14 triệu, nhiều hơn Nhơn Trạch hoặc chếch qua Long Thành,.. xa hơn chút nữa thì có Châu Đức, Cẩm Mỹ. Còn với nhà đầu tư nhiều vốn có thể đầu tư tại khu vực quận 9, Thủ Đức. Căn hộ Thủ Đức mức giá 50 triệu đồng là trung bình, 60 triệu là mức chấp nhận được để đầu tư. Vị trí quận 9 là trung tâm của thành phố tương lai. Theo tôi, dòng tiền sẽ tập trung về những khu vực này”, ông Hiển đưa ra nhận định đầu tư ở khu vực phía Nam.

Nhận định thị trường 6 tháng cuối năm

Về thị trường 6 tháng cuối năm, nhà đầu tư Ngô Hồng Tuấn nhận định "có lẽ vẫn đi ngang và hơi xuống, có thể sẽ ngóc lên vào các tháng cuối năm khi dòng tiền nhiều".

Ông Tuấn cho biết, hiện tại dòng vốn từ ngân hàng bị "siết lại", không lướt sóng được, trong khi vẫn phải trả lãi vay, các nhà đầu tư đang phải dùng nguồn tài chính khác để bù đắp lại. "Giống như người bệnh nhưng vẫn có thuốc kháng sinh, chỉ khi nào bệnh nặng quá, không thể chịu được nữa, phải bán tháo, những người có tiền - như chúng tôi sẽ mua lại lúc đó", ông Tuấn nói.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam dự báo, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ diễn ra theo xu hướng nguồn cung thấp, do giá bán còn cao nên thanh khoản hạn chế.

Bên cạnh đó, 3 vấn đề mà thị trường trong 5-6 tháng tới sẽ gặp phải. Thứ nhất là bởi quỹ đất để phát triển dự án mới còn hạn chế. Thứ hai, các dự án bị ách tắc do pháp lý. Lý do thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.

Ông Khương cho rằng, vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ là yếu tố chủ chốt làm đội chi phí đầu vào, tăng chi phí tài chính và đẩy giá thành đầu ra ngày càng cao ngất ngưởng. "Cần có giải pháp đồng bộ từ khơi thông vốn đến khơi thông pháp lý mới có thể tháo gỡ cục diện khó khăn hiện nay cho thị trường địa ốc", ông nhận định.