Tiếp tục tranh luận về đề xuất nhà ở xã hội chỉ cho thuê, không để bán

Nhà ở xã hội nên để cho thuê

Nhà ở xã hội là chương trình an sinh xã hội với mục đích hỗ trợ người thu nhập thấp có nhà ở với giá vừa phải. Dù mục đích rất nhân văn kết quả phát triển nhà ở xã hội thời gian vừa qua không đạt yêu cầu, không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Trong khi, đề án một triệu căn nhà ở xã hội và gói tín dụng 120.000 tỉ đồng kèm theo vẫn gặp nhiều nghi ngại về tính khả thi.

Các chuyên gia cho rằng, ở nhiều quốc gia, mục đích nhà ở xã hội chủ yếu là cho thuê, trong khi đó các dự án nhà ở xã hội ở Việt Nam lại chủ yếu hướng đến việc bán cho các đối tượng thuộc chính sách. Điều này không chỉ khiến người dân gặp khó khăn trong việc mua nhà vì chi phí quá cao, mà còn dẫn đến tình trạng người giàu lợi dụng chính sách để tranh mua nhà ở xã hội với người nghèo.

Để tháo gỡ khó khăn này, nhiều ý kiến đề xuất quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê thay vì mua như hiện nay. Điều này sẽ ngăn chặn được tình trạng người giàu lợi dụng mua nhà ở xã hội, đồng thời người thu nhập thấp sẽ dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội hơn nhà chi phí rẻ.

Chia sẻ với phóng viên, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng ở nhiều quốc gia, nhà ở xã hội chủ yếu là để cho thuê, vì người thu nhập thấp rất khó có thể mua được nhà. “Đề xuất này của các Đại biểu Quốc hội là đúng đắn, nhưng để thực hiện được thì rất khó”, ông Đỉnh nói.

Theo ông Đỉnh, do tâm lý “an cư lạc nghiệp” còn khá phổ biến của người dân, nên nhà ở xã hội cho thuê cho giải quyết được nhu cầu chỗ ở của người dân tại các đô thị lớn, còn các địa phương khác người dân sẽ không hào hứng thuê nhà.

Cũng theo ông Đỉnh, một vướng mắc là chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, chỉ được bán sau 5 năm. Quy định này khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong các năm qua. Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện đã không buộc các chủ đầu tư dành 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, nhưng việc này khiến nhà ở xã hội cho thuê bị “thả nổi”.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) khẳng định rằng người nghèo, người thu nhập thấp không thể mua được nhà ở xã hội, mà hiện nay phải là người thu nhập khá mới có thể mua.

“Với giá nhà và lãi suất ngân hàng hiện nay, người nghèo phải tích lũy trong bao nhiêu năm? Theo thống kê, phải mất khoảng 57 năm người lao động mới có thể mua được nhà ở xã hội. Mức lương 2 vợ chồng làm công nhân hiện nay chỉ dao động 15-20 triệu đồng/tháng, trừ các khoản chi phí sinh hoạt, nuôi con thì số tiền dư mỗi tháng cũng rất ỏi, nếu ốm đau thì không còn tiền tích lũy thì làm sao đủ sức mua nhà?”, vị chuyên gia nói.

Chính sách nhà ở xã hội chưa xử lý đúng vướng mắc thực tiễn

Cho rằng chính sách nhà ở xã hội chưa xử lý đúng vướng mắc từ thực tiễn, ĐBQH Nguyễn Văn Hiến (Lâm Đồng) cho rằng chính sách này đang nhằm mục đích giúp các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp được sở hữu nhà thay vì đảm bảo quyền có chỗ ở hợp pháp. Trong khi đó, nhà ở tại đô thị là tài sản có giá trị rất lớn và là gánh nặng tài chính, quá khả năng của người thu nhập thấp. Mặt khác, nhiều người sẽ gian dối các điều kiện về thu nhập, mượn tên người khác để mua nhà ở xã hội với giá thấp, dẫn đến đầu cơ, trục lợi chính sách và nhà ở không đến đúng đối tượng cần đến.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 dẫn ví dụ việc nhà ở sinh viên Pháp Vân - Tứ Hiệp được chuyển đổi sang nhà ở xã hội cho thuê là một tin vui cho các gia đình khó khăn, hoặc những vợ chồng trẻ có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội. “Đây là dự án nhà ở xã hội đúng tính chất cho thuê đầu tiên ở Việt Nam”, ông Quê nói.

Tuy nhiên, ông Quê cũng đồng tình rằng tâm lý thuê nhà dài hạn Việt Nam chưa có. Do vậy, nếu không có pháp lý chuyển tiếp sang mua thì người dân sẽ không hào hứng, không sắm sửa, không coi đấy là ngôi nhà của mình, việc giữ gìn tài sản kém và sẽ gặp nhiều vấn đề vướng mắc thanh lý sau khi hết hạn hợp đồng thuê.

“Theo quy định, chủ đầu tư thu cọc khách hàng thuê từ 3-12 tháng tiền thuê nhà và trong trường hợp cần thiết được thu 50% giá trị căn hộ (nhưng thực chất các chủ đầu tư đều thu 50%) và cam kết sau 5 năm bán lại cho người thuê. Như vậy, đây thực chất đây là thuê mua.

Cần có tín dụng ưu đãi

ĐBQH Nguyễn Văn Hiến cho rằng những ưu đãi hiện nay chủ yếu cho các nhà đầu tư hơn là ưu đãi cho người có thu nhập thấp. Khi các doanh nghiệp được nhiều ưu đãi, họ thường chọn việc dễ hơn là xây nhà ở xã hội đế bán, vì thu hồi vốn nhanh hơn là triển khai phân khúc cho thuê, vì phân khúc này thường rất khó làm và thu hồi vốn chậm.

“Các quốc gia đều hướng tới mục tiêu cung cấp nơi ở phù hợp cho người dân dưới hình thức phát triển nhà cho thuê trong chính sách nhà ở xã hội. Ngoài ra, họ cũng tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội. Theo đó, chủ đầu tư chỉ tập trung phát triển dự án, còn các tổ chức chuyên biệt sẽ đảm nhiệm việc quản lý, vận hành nhà ở xã hội”, ông Hiến nói và cho biết, nhờ vậy, ở nhiều quốc gia, nhà ở xã hội cho thuê phát triển, người thu nhập thấp được bảo đảm quyền được ở nhà.

Do đó, ông Hiến cho rằng nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định hình thức mua, cho thuê mua. Khi đó, cũng sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua, thuê nhà ở xã hội với người có thu nhập thấp, tránh trục lợi chính sách, tạo bất bình đẳng xã hội.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng điều quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng ưu đãi thì mới có thể thu hút được doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Ví dụ, tại Anh, gói tín dụng để làm nhà cho thuê lãi suất gần như bằng 0. Nhà nước cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê vay lãi suất tối đa 2%. Khi đó, doanh nghiệp mới sẵn sàng bỏ phần tiền 30% sẵn có và 70% vốn vay với lãi suất rất thấp để triển khai nhà ở xã hội cho thuê.