Nhiều ý kiến trái chiều quanh đề xuất cho thuê nhà ở xã hội
Chỉ cho thuê sẽ giúp thanh bạch thị trường
Mới đây, tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, trong phiên thảo luận về Luật Nhà ở sửa đổi, chính sách về phát triển nhà ở xã hội đã thu hút được sự quan tâm của nhiều Đại biểu Quốc hội và cử tri cả nước. Trong đó, nhiều đại biểu đã nhấn mạnh đối với vấn đề nhà ở xã hội nên được phát triển và quản lý theo hướng để bán hay cho thuê hay vừa cho thuê vừa bán. Đây là một nhóm chính sách rất quan trọng trong đợt sửa luật lần này vì thời gian qua đã xảy ra nhiều vấn đề bất cập trong quá trình thực hiện chính sách đối với nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Văn Hiển, Đoàn Đại biểu quốc hội (ĐBQH) tỉnh Lâm Đồng cho rằng, phân khúc nhà ở xã hội thường rất khó làm nên thời gian thu hồi vốn sẽ lâu, chưa kể công tác quản lý và vận hành nhà ở xã hội đem lại lợi nhuận ít hơn do phí quản lý thấp. Vì vậy, nếu không có những ưu đãi tốt dành cho các chủ đầu tư, họ sẽ lựa chọn các phân khúc bất động sản dễ làm, có mức lợi nhuận cao hơn để làm, ít người đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội để bán hay cho thuê.
Trên cơ sở đó, ông Hiển đề nghị, cần có sự tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với quản lý vận hành nhà ở xã hội. Đồng thời, cũng cần tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, để thuê - mua với đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê.
Ngoài ra, ông cũng đề nghị nên sửa đổi lại khái niệm về nhà ở xã hội trong dự thảo Luật. Theo đó, khái niệm nhà ở xã hội chỉ nên áp dụng đối với hình thức cho thuê chứ không phải là hình thức mua và cho thuê - mua.
“Theo kinh nghiệm ở nhiều nước phát triển, nhà ở xã hội chỉ dành cho hình thức thuê nên sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua với những người có thu nhập thấp như ở nước ta trong thời gian qua. Sẽ hợp lý hơn nếu chúng ta quy định tách riêng giữa nhà ở giá rẻ với nhà ở xã hội vì nhà ở giá rẻ thực chất là nhà ở thương mại nên không bị ràng buộc khi mua bán và cho thuê, còn nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều từ ngân sách nên để cho thuê sẽ hợp lý hơn”, ông Nguyễn Văn Hiển nêu quan điểm.
Đại biểu Nguyễn Văn Hiển lấy ví dụ về vấn đề này, tại TP. Hồ Chí Minh có 550.000 công nhân làm việc trong 22 khu công nghiệp, khu chế xuất (KCN, KCX) và công nghệ cao, trong đó có tới 450.000 người chưa có nhà ở. TP. Hồ Chí Minh đã xây dựng và bán hết 450.000 căn. Nếu 450.000 căn nhà này được bán cho 450.000 người chưa có nhà kia và những người này họ ở và làm việc ổn định ở đây thì quá hoàn hảo. Nhưng thực tế sẽ không như vậy vì số lượng cũng như những người công nhân trong các khu công nghiệp này sẽ luôn biến đổi, người ra người vào. Chưa kể số lượng công nhân người lao động sẽ ngày càng tăng lên.
Theo dự báo đến năm 2050, dân số của Tp. Hồ Chí Minh sẽ tăng lên 15 triệu người, khi ấy thành phố sẽ phải xây mới ít nhất là nửa triệu căn hộ mới, thậm chí có thể nhiều hơn. Ngân sách của thành phố khi đó có thể sẽ đủ nhưng quỹ đất chắc chắn sẽ rất khó khăn. Tại sao lại có tình trạng này?
Thực tế sử dụng lao động tại nhiều nhà máy hiện nay cho thấy, nhiều doanh nghiệp sẽ không muốn giữ người công nhân đến khi họ nghỉ hưu (55-60 tuổi) mà thường chỉ sử dụng họ khoảng 20 năm, thậm chí chỉ 15 năm tức là khi những người công nhân này khoảng 40 tuổi. Điều này có thể do hiện nay lực lượng lao động trẻ của chúng ta dồi dào nên họ có thể làm như vậy vì nhiều công việc, doanh nghiệp chỉ cần đào tạo người lao động trong một thời gian ngắn là có thể làm được.
Trong khi, những ngành thâm dụng lao động lớn như may mặc, giày da, … lại thường bị phục thuộc vào đơn đặt hàng từ các đối tác nước ngoài. Khi kinh tế khó khăn, đơn đặt hàng ít, lượng công nhân mất việc sẽ rất lớn. Đơn cử như mấy tháng gần đây đã có hàng chục nghìn công nhân bị mất việc do nhà máy không có đơn hàng. Điển hình như nhà máy Pouchen đã có hơn 10.000 công nhân bị mất việc trong 6 tháng đầu năm.
Trong một nghiên cứu về nhà ở cho công nhân của cố KTS. Lưu Trọng Hải cho thấy, có tới 78% công nhân từ các tỉnh nói không có ý định gắn bó hay sống lâu dài ở TPHCM. Đa số họ chỉ làm việc một thời gian, khi có đủ vốn và hết thời thanh xuân sẽ trở lại quê hương và tìm nghề khác, hay thậm chí làm nông nghiệp khi về già.
Vì những lý do trên, phương án cho thuê nhà ở xã hội sẽ tối ưu và đem lại hiệu quả về kinh tế xã hội hơn là bán đứt. Chưa kể, so với thu nhập của người công nhân hiện nay với giá căn hộ, khả năng mua đứt dù trả một lần hay trả góp nhiều lần cũng quá khả năng của họ. Ví dụ, một gia đình có từ 2-4 người mà mua một căn hộ 1 phòng ngủ từ 36-42 m2 cũng có giá khoảng 1,2-1,5 tỷ đồng. Trường hợp họ mua trả góp và vay tới 70% và trả 30% thì với khoản tiền 360-450 triệu ban đầu họ cũng đã khó khăn rồi chưa nói đến việc trả cả gốc lẫn lãi với lãi suất được hỗ trợ là 8,2% (chỉ trong 2 năm đầu) sau đó thả nổi. Mỗi tháng họ sẽ phải trả tới gần 7 triệu đồng, tương đương với thu nhập của một người/tháng. Do đó, điều này là không hợp lý.
Nếu đi thuê nhà, với căn hộ như trên, họ chỉ phải trả khoảng 5 triệu/tháng, thấp hơn cả khoản lãi ngân hàng mà họ phải trả hàng tháng nếu mua trả góp và họ cũng không phải lo trả khoản 30% ban đầu. Ngoài ra, trong quá trình sử dụng căn hộ, người thuê cũng không phải bỏ các chi phí liên quan đến bảo trì, bảo dưỡng căn nhà. Khi có nhu cầu chuyển công việc đi nơi khác, họ chỉ việc thanh lý hợp đồng thuê, sẽ dễ dàng hơn nhiều so với bán một căn nhà dù chưa tính đến các quy định liên quan đến thời hạn được bán hay phải tất toán hợp đồng vay với ngân hàng trước khi sang tên cho người khác.
Ngay ở các nước trong khu vực như Singapore, Thái Lan, Philippines… hình thức sử dụng vốn ngân sách để xây nhà ở rồi cho người lao động, công chức, học sinh sinh viên là chuyện rất phổ biến. Ở các nước này, họ xây dựng các tòa nhà chung cư thấp tầng rồi cho thuê trên những mảnh đất dự trữ chưa dùng tới, hoặc phía xa trung tâm nhưng có đủ các dịch vụ cơ bản phục vụ nhu cầu của những đối tượng này. Đây là hình thức hiệu quả nhất xét về mặt kinh tế xã hội cũng như quản lý.
Nhiều lo ngại về việc cho thuê
Theo một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, đề xuất "nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định là hình thức mua" ở trên của Đại biểu Quốc hội là có cơ sở. Tuy nhiên, phương án này sẽ khó để thực hiện một cách hiệu quả.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, đề xuất trên là đúng đắn và có tính xây dựng. Trên thực tế, nếu xây dựng nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp và xa khu trung tâm thành phố rất phù hợp để cho thuê. Đồng thời sẽ góp phần giảm tải áp lực về dân số và hạ tầng cho khu vực trung tâm vốn đang trong tình trạng quá tải.
"Đối với những người công nhân ở các khu công nghiệp, đa phần họ ở các địa phương khác và có nhu cầu sẽ trở về quê hương. Mặt khác, tỷ lệ chuyển công việc cũng khá cao nên nay họ làm chỗ này sẽ ở đây nhưng mai họ hoàn toàn có thể chuyển chỗ làm khác và sẽ có nhu cầu thay đổi chỗ ở nên hình thực thuê là phù hợp với họ. Ngoài ra, việc mua đứt một căn nhà dù là nhà ở xã hội và được hỗ trợ thì đối với đa số người lao động vẫn là khó, vì một căn nhà ở cũng có giá trị hàng trăm triệu đồng, vượt quá mức thu nhập của đa số công nhân", ông Phạm Đức Toản phân tích.
Tuy nhiên, bên cạnh các yếu tố tích cực như phân tích trên, nếu xây dựng nhà ở xã hội chỉ cho thuê thì bắt buộc phải sử dụng nguồn vốn từ ngân sách. Việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư hình thức này là điều không thể vì thời gian thu hồi vốn kéo dài và lợi nhuận mang lại không cao.
"Hiện nay, theo quy định một dự án nhà ở xã hội sẽ có khoảng 20% quỹ căn hộ dành để cho thuê. Tuy nhiên nhiều nhà đầu tư không thích quy định này và muốn sửa đổi nó để họ có thể thu hồi được vốn sớm. Làm kinh tế, không ai muốn bỏ tiền cục ra rồi thu tiền lẻ trong một thời gian dài cả", ông Phạm Đức Toản phân tích thêm.
Trên phương diện của một nhà đầu tư, ông Nguyễn Hữu Đường, Tổng giám đốc Công ty TNHH Hòa Bình cho rằng, sẽ không có doanh nghiệp nào chấp nhận bỏ vốn ra để đầu tư nhà ở xã hội cho thuê theo đề xuất. Mặt khác, Luật Ngân sách Nhà nước hiện nay quy định đã làm nhà ở xã hội thì phải là xã hội hóa. Do đó, ngân sách sẽ không cấp cho bất kỳ một đơn vị nào để làm nhà ở xã hội để vừa bán vừa cho thuê.
"Trong Luật Nhà ở 2014 quy định, xây dựng nhà ở xã hội phải qua đấu thầu để xác định chủ đầu tư xây dựng nhằm gắn trách nhiệm của chủ đầu tư.Theo đó, các chủ đầu tư sẽ phải bỏ tiền ra để xây dựng nhà ở xã hội và nếu rủi nhà xây xong mà không bán được thì chính bản thân chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm", ông Nguyễn Hữu Đường cho biết.
Ông Đường cho rằng, trường hợp nếu muốn làm nhà ở xã hội cho thuê thì UBND các tỉnh, thành phố phải là bên bỏ vốn ra để xây dựng. Sau đó, phải tổ chức đấu thầu chủ đầu tư để xây dựng. Sau khi xây dựng xong, bên trúng thầu xây dựng được hưởng 10% lợi nhuận, còn lại nhà sẽ được bàn giao cho UBND các tỉnh, thành phố và vấn đề vận hành, quản lý như thế nào sẽ do các địa phương tự quyết định.
Còn theo ý kiến của PGS Nguyễn Minh Hòa, có thể dùng 70% số nhà ở xã hội để cho thuê. Việc quản lý số căn hộ cho thuê này có thể giao cho Liên đoàn Lao động hay các công ty quản lý chung cư chuyên nghiệp quản lý.
Mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội không phải lợi nhuận mà là an sinh xã hội. Việc gì mới làm cũng sẽ gặp phải những khó khăn, trục trặc nhưng vào thực tế chúng ta sẽ có phương án tháo gỡ phù hợp. Do đó nếu quản lý tốt, số tiền cho thuê thu được từ nhà và dịch vụ kèm theo sẽ có thể bù đặp chi phí nuôi bộ máy quản lý cũng như tái đầu tư theo phương châm “lấy mỡ rán mỡ”.
Thay vì hướng đến mục tiêu tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp, người nghèo được sở hữu nhà thì chỉ nên hướng tới mục tiêu tạo điều kiện để những đối tượng này có chỗ ở. Do đó, Chính phủ nên có sự thay đổi về quan niệm cư trú đối với các đối tượng công nhân, người lao động.
Việc thay đổi quan niệm này sẽ kéo theo sự thay đổi trong chính sách, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp giảm áp lực về nhà ở xã hội đối với Chính phủ trong nhưng vấn đạt được mục tiêu đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng yếu thế trong xã hội. Ngoài ra, điều này còn giúp Nhà nước giữ được đất công và nhà đầu tư vẫn có lời. Như vậy là vẹn cả đôi ba đường. Mô hình này đã được thực hiện thành công ở nhiều nước chứ không phải là thử nghiệm nữa.