TS Vũ Đình Ánh: Nhà ở xã hội và nỗi lo "càng gỡ càng vướng"

Nhà ở xã hội ... không thành công

Trong nhiều năm qua, phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp được Chính phủ đặc biệt quan tâm, nỗ lực và đã đạt được những kết quả nhất định. Đặc biệt, kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực, việc thực hiện chủ trường của Chính phủ đã lan rộng khắp cả nước, nhiều người có thu nhập thấp tại các đô thị đã được Nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ về nhà ở. Nhưng con số còn rất nhỏ so  với nhu cầu của xã hội hiện nay.

Đánh giá về tình hình phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính, nguyên Phó Viện trưởng Viện Quản lý giá (Bộ Tài chính) thẳng thắn cho rằng hàng chục năm nay, chúng ta nói về nhà ở xã hội nhưng suốt thời gian qua vẫn ... không thành công. 

TS Vũ Đình Ánh lý giải, bởi chúng ta vẫn "loay hoay" trong câu chuyện gỡ vướng. Thậm chí ông Ánh còn nhấn mạnh sẽ không gỡ được và càng gỡ càng vướng.

Ông Ánh lý giải, yếu tố đầu tiên về mặt thời gian, chúng ta chỉ còn 5-6 năm thực hiện đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, theo dự tính của ông, 1 triệu căn hộ là một chương trình và cần khoảng 1 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên với cách thức triển khai, quản lý như hiện nay, ông Ánh cho rằng sẽ không thể thực hiện được trong khoảng thời gian trên.

Một vấn đề nữa theo ông Ánh, nếu chúng ta tiếp tục thực hiện thì tỷ lệ thực hiện được sẽ là bao nhiêu và thậm chí càng làm tỷ lệ sai phạm càng tăng lên. "Chúng ta vẫn lúng túng trong câu chuyện xác định vai trò, vị thế của cơ quan Nhà nước", ông Ánh nhìn nhận. 

Ông Ánh cũng cho rằng, hiện nay, chúng ta chưa giải quyết được vấn đề cốt lõi trong chương trình nhà ở xã hội đó là vấn đề mua - bán. Kéo theo đó là câu chuyện tín dụng, khi muốn vay thì không có tiền. Ông Ánh cho rằng, chính sách cho người thu nhập thấp nhưng hiện nay đối tượng hướng đến lại là những người thu nhập không thấp. Để giải quyết rốt ráo vấn đề này, ông Ánh cho rằng cần làm rõ vấn đề mua - bán, cho thuê hay thuê - mua. "Mỗi hình thức sẽ kéo theo một loạt vấn đề đi kèm", ông Anh đánh giá. Cùng với đó, ông Ánh cũng cho rằng, hiện tại chuyện phân cấp chính sách cho chính quyền các địa phương chứ không có chính sách thống nhất từ trên xuống dưới nên đã xảy ra hiện tượng "thích thì làm không thì thích thì thôi".

Để chương trình 1 triệu nhà ở xã hội được thành ông, ông Ánh cho biết cần thay đổi toàn bộ thể chế chứ không thể loay hoay ở vài vấn đề nhỏ lẻ như hiện nay.

Cũng chia sẻ về vướng mắc trong các quy định pháp luật cản đường phát triển nhà ở xã hội, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM thông tin, hiện nay, pháp luật đất đai không có chuyện giao đất để xây dựng nhà ở xã hội mà phải thông qua đấu giá, đấu thầu. Bên cạnh đó, cũng không có cơ chế giao cho liên đoàn lao động làm nên dẫn đến tình trạng một bên có đất, một bên có tiền, nhu cầu nhà ở lớn mà không thể triển khai được. 

Ngoài ra, vấn đề thủ tục theo ông Khiết thông tin, chỉ trong 1 dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà đầu tư chật vật để hoàn thiện thủ tục pháp lý. Thậm chí cộng các thủ tục hành chính, pháp lý liên quan dự án, suôn sẻ cũng phải mất 360 ngày mới hoàn thành. Nếu vướng mắc, xảy ra vấn đề thì phải lên tới 500 ngày. 

Không dừng lại ở đó, vấn đề thuế của các dự án nhà ở xã hội cũng còn nhiều nhiêu khê so với nhà ở thương mại. Việc rà soát miễn tiền thuế, chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục, nghĩa vụ thuế và tiền sử dụng đất,...

Ông Khiết thông tin, vấn đề đối tượng mua nhà ở xã hội cũng còn nhiều vướng mắc khi các quy didnghj đều yêu cầu đối tượng người có thu nhập thấp nhưng thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân thì không được mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang có thể có mức lương tới 11 triệu đồng/ tháng, không có nhà ở nhưng với mức lương đó họ không thể mua được nhà. "Đây là thực tế và nếu phải đóng thuế thu nhập cá nhân thì muôn đời không mua được nhà ở xã hội", ông Khiết nhấn mạnh.

Không thể "càng gỡ càng rối"

Đưa giải pháp để tháo gỡ khó khăn về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng cần thống nhất quan điểm và coi đây là chính sách kinh tế nhân văn, mang ý nghĩa cả về mặt kinh tế và an sinh xã hội. Bên cạnh đó, cần xây dựng đề án tổng thể mang tính chất căn cơ, bài bản hơn. Nhà ở xã hội sẽ dành cho cả nhuu cầu mua và thuê nên vị trí của nhà ở xã hội riêng biệt hay đan xen với nhà ở thương mại nên được điều chỉnh linh hoạt ở từng địa phương. 

Đối tượng được mua nhà ở xã hội theo ông Lực cũng cần mở rộng hơn, linh hoạt theo từng địa phương.

Bên cạnh đó cũng cần tăng tính hấp dẫn, tính thị trường cho nhà ở xã hội với quy hoạch, hệ sinh thái, hạ tầng,... Cùng với đó là khắc phục việc trục lợi chính sách, cần có chính sách công khai, minh bạch; khảo sát, đánh giá thực trạng cũng như phân tích dự báo cung - cầu nhà ở xã hội tốt hơn. 

Ông Lực cũng nhấn mạnh cần có ưu đãi thực sự về thuế phí đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, linh hoạt hơn trong bố trí quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội, cân nhắc cho phéo chủ đầu tư nộp tiền, có mức quy định tối thiểu về diện tích, tối đa về giá nhưng sát với thịt rường hơn,...

Ông Lực cũng đặc biệt nhấn mạnh tới vấn đề tăng vai trò của chính quyền địa phương, doanh nghiệp và cả cơ quan chủ trì,...
Về những khó khăn, vướng mắc về thể chế, ông Lực cho rằng cần ban hành nghị quyết, cơ chế chính sách đặc thù để phát triển loại hình nhà ở này; giảm thiểu các quy trình, thủ tục đầu tư cũng như các điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội; cần có cơ quan đầu mối, chủ trì phát triển nhà ở xã hội,...

“Đặc biệt, với các nội dung quan trọng trong các Nghị quyết, Đề án về phát triển nhà ở xã hội cần được luật hóa, nhất quán trong các dự án Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), Luật Nhà ở”, ông Lực cho biết. 

Còn theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, dù nhiều chính sách, trợ cấp, ưu đãi đã được chính quyền Trung ương và các địa phương nỗ lực nghiên cứu, ban hành nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn cung của phân khúc này vẫn chưa bao giờ "đuổi kịp" nhu cầu thực tế.

Người Việt Nam quan niệm "an cư mới lạc nghiệp", nên để đẩy nhanh quá trình phát triển nhà ở xã hội, nên chăng Việt Nam cần những "cú bắt tay" giữa khu vực Nhà nước và các doanh nghiệp tư nhân trên tinh thần phi lợi nhuận.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Đặng Minh Trường, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Sun Group cho biết, dù chính sách hiện hành đã phần nào tạo điều kiện để phát triển nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa thể tháo gỡ được những khó khăn hiện nay, do vậy để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cần chú ý. Thứ nhất là đối tượng được mua nhà ở xã hội. Hiện, theo Điều 49 của Luật Nhà ở, đối tượng được mua nhà ở xã hội gồm 10 đối tượng. Nhưng quy định này đã hạn chế nguồn cầu về nhà ở xã hội. Từ thực tế này, ông Trường kiến nghị cần mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội đối với tổ chức/doanh nghiệp mua nhà ở xã hội để cho cá nhân, người lao động có thu nhập thấp thuê mua hoặc thuê dài hạn hoặc bán cho người lao động của chính doanh nghiệp đó mà có nhu cầu với giá ưu đãi. 

Vấn đề thứ hai, ông Trường cho biết, hiện nhiều địa phương bố trí đất dành cho nhà ở xã hội để đảm bảo nhu cầu địa phương nên cũng mong các Bộ, Ngành xét xét không cần bố trí thêm quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại. Cùng với đó, ông Trường đề xuất tiếp tục cho phép doanh nghiệp được đóng tiền sử dụng đất để bù phần quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội và phân quyền cho địa phương là cơ quan chấp thuận việc này.