Trái phiếu bất động sản năm 2024 sẽ khó “hạ cánh mềm”?

Theo Diendandoanhnghiep, báo cáo mới đây của FiinRatings cho rằng những thay đổi về khung pháp lý năm 2023 chưa được thông qua và các sự kiện thanh tra, điều tra vẫn còn là trở ngại lớn đối với sự hồi phục của thị trường.

Sức ép lớn

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2023, số lượng các dự án nhà ở thương mại được cấp phép còn rất hạn chế, tuy nhiên số lượng dự án đang triển khai lại ghi nhận ở mức cao kỷ lục. Điều này cho thấy tâm lý trên thị trường vẫn e ngại. Cụ thể, giao dịch sụt giảm ở cả loại hình đất nền và nhà ở thành phẩm, cùng các dự án đang thực hiện phải tạm dừng.

Theo nhận định của đơn vị này, đa số các nhà phát triển đang chịu sức ép huy động vốn để thực hiện dự án ở các khu đất đã tích lũy từ nhiều năm trước khi đại dịch bùng phát. Ngoài ra, việc phải tìm những phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ sẽ khiến rủi ro liên quan tới cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản gia tăng.

Theo FiinRatings nhận định về triển vọng năm 2024, các nhà phát triển bất động sản dân cư vẫn tiếp tục chịu sức ép về thanh khoản, khả năng tiếp cận vốn và các rủi ro về lãi suất, suy thoái kinh tế ảnh hưởng tới nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.

Thế nhưng, về mặt tích cực, những bộ luật quan trọng như Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 - đầu năm 2024 sẽ giúp tạo tiền đề cho sự khôi phục của thị trường.

Mặt khác, báo cáo của Bộ Tài chính cho thấy kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính , tiền tệ hiện nay đều đã ổn định hơn đáng kể so với cách đây 1 năm. Đối với lĩnh vực bất động sản, thị trường đã có tín hiệu hồi phục, số lượng dự án đã hoàn thành vào quý IV/2023 là 29 dự án, cao hơn nhiều so với số dự án đã hoàn thành vào quý trước đó là 21 dự án, quý I là 14 và quý II là 7 dự án.
Ngoài ra, hoạt động đàm phán tái cơ cấu trái phiếu bất động sản tiếp tục được thực hiện giúp tổ chức phát hành trước mắt sẽ có thêm thời gian để hồi phục sản xuất kinh doanh và đem lại dòng tiền trả nợ, tháo gỡ sức ép thanh khoản.

Biện pháp nào cho doanh nghiệp?

Các chuyên gia FiinRatings cho biết các chính sách mới sẽ có độ trễ và cần thời gian để mang tới hiệu quả cho thị trường. Chính phủ dự kiến sẽ ban hành 9 nghị định, 6 thông tư hướng dẫn thực hiện trong năm 2024 để hỗ trợ thúc đẩy quá trình này.

Ngoài ra, nhóm phân tích nhận định sẽ có sự phân hóa mạnh trong khả năng duy trì hoạt động kinh doanh của từng doanh nghiệp trong ngành trước những biến động khó khăn chung của thị trường kéo dài từ năm 2022 đến nay.

Việc khẩn trương khơi thông nguồn vốn tín dụng bất động sản cần sự quyết liệt thực hiện của các bên và trái chủ có thể giải chấp nhận giảm giá trị trái phiếu bất động sản, lượng giá trị bị giảm đi theo một tỷ lệ nhất định để giúp giảm số nợ và cũng có thể được biến thành cổ phần của các trái chủ trong các ngân hàng và doanh nghiệp phát hành.

Bên cạnh biện pháp “kỹ thuật”, điều quan trọng nhất là cần triển khai các giải pháp tháo gỡ pháp lý dự án hiệu quả, những dự án đã giải phóng mặt bằng và chỉ cần triển khai nghĩa vụ thuế và cấp phép xây dựng. Những công trình khác được kiểm tra rà soát và cân nhắc khả năng đóng tiền để ra sổ đỏ. Bên cạnh đó, cũng cần có chương trình để kích cầu tín dụng nhà ở khép kín, thúc đẩy tín dụng cho người mua nhà với điều kiện cụ thể cho các bên, trong đó tập trung phân khúc trung - thấp cấp.

Đáng chú ý, cần nhanh chóng cải thiện minh bạch thông tin và thúc đẩy phát hành trái phiếu trở lại. Trên thực tế, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản đang hồi phục trở lại. Những dự án có pháp lý sạch với sự chủ động minh bạch thông tin phù hợp vẫn có cơ hội để huy động nguồn vốn.

Thị trường trước hết đang kỳ vọng sửa đổi Thông tư 02 (tạo điều kiện cơ cấu lại tín dụng) và sửa đổi Nghị định 08 (giãn hoãn trái phiếu doanh nghiệp) sẽ mang lại hiệu ứng tích cực lên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Thế nhưng, ảnh hưởng lấy chéo sang tín dụng ngân hàng là rủi ro lớn hiện nay, đặc biệt là các ngân hàng có bộ đệm vốn thấp hay bao phủ nợ xấu thấp.

Việc 147 tổ chức phát hành (TCPH) vi phạm trả lãi/gốc đã được nhận diện giúp thị trường nhận ra nhóm các TCPH có tài chính lành mạnh là tiền đề đối với việc hồi phục hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm TCPH là các doanh nghiệp địa ốc nói riêng và thị trường nói chung.

Meeyland luôn cập nhật những tin tức mới nhất liên quan đến bất động sản. Hãy theo dõi chúng tôi để nắm bắt được những thông tin nóng hổi nhất.