Trái phiếu bất động sản 2024: Đâu là giải pháp đáo hạn cho doanh nghiệp?

Tồn tại những điểm sáng

Theo Kinhtedothi, doanh nghiệp bất động sản trải qua năm 2023 vẫn chật vật tìm lối thoát và những cuộc chia ly trên thị trường vẫn chưa kết thúc. Trong năm qua, có đến gần 1.300 doanh nghiệp địa ốc giải thể, tăng 7,7% so với năm trước đó, trên 3.700 doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn, tăng 47,4%. Tiếp đó là hàng nghìn môi giới thất nghiệp, rời ngành và chỉ còn 20% là đang duy trì công việc. Ngoài ra, đó cũng là năm ghi nhận nhiều phi vụ lừa đảo, vi phạm pháp luật với quy mô lớn, khiến khó khăn của thị trường trở nên nghiêm trọng hơn.

Thế nhưng, thị trường nhìn chung vẫn có những điểm sáng tích cực. Tính đến hết năm 2023, Chính phủ, cơ quan ban ngành đã ban hành 22 động thái. Trong đó, đáng chú ý là Nghị định 08/2023/NĐ-CP trở thành “chiếc phao cứu trợ” có ảnh hưởng trực diện ngăn cản một số đổ vỡ kịp thời trên thị trường trái phiếu bất động sản.

Số liệu từ Bộ Tài chính cho thấy, đã có 78 doanh nghiệp phát hành trái phiếu tính đến tháng 12/2023 với khối lượng 245.900 tỷ đồng, tổng giá trị phát hành trước khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực là 2.000 tỷ đồng. Từ đó, khối lượng phát hành trái phiếu bất động sản có xu hướng tăng qua các tháng, tỷ lệ đàm phán thanh toán trái phiếu tới hạn thành công cũng gia tăng mạnh, từ 16% lên 62%, trong giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 10. Bất động sản trong năm qua cũng là nhóm ngành có tổng giá trị phát hành cao thứ 2, ghi nhận con số 77.100 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ, chiếm tỷ trọng 29%.

Bên cạnh đó là những chính sách giãn, hoãn thuế, nợ và lãi suất ngân hàng… đã giúp tăng thêm trợ lực cho nhiều doanh nghiệp bất động sản đang hụt hơi. Việc tạp lập Tổ công tác là một ý kiến hay, giúp tháo gỡ tích cực những vướng mắc và khó khăn cho thị trường với 500 dự án đã được giải quyết.

Đến cuối năm, các phân khúc đã có sự hồi phục khả quan. Tổng nguồn cung sản phẩm mới của nhà chung cư trong quý IV/2023 đạt gần 21.800 sản phẩm, tăng 6% so với quý trước. So với đầu năm, tổng lượng giao dịch đã đạt gấp đôi, còn tỷ lệ hấp thụ cả thị trường ghi nhận mức 26%, tăng 12% so với cùng kỳ.

Mặt khác, bất động sản thổ cư vẫn giữ được mức độ quan tâm với những giao dịch mua ở thực chiếm trên 80%, cầu đầu tư tiếp tục duy trì với những sản phẩm có thể khai thác cho thuê. Đối với đất nền, tình trạng sốt không còn, mà trải qua nhiều nhịp cắt lỗ, giảm giá, song vẫn cao hơn giá trị thực tế thị trường. Tại một số địa phương như Hải Dương, Hà Nội, Hải Phòng, hoạt động đấu giá đất đã sôi động trở lại. Nhiều ô đất ở các khu đô thị, khu dân cư được đấu giá thành công với mức giá cao hơn 5-10% giá khởi điểm.

Đặc biệt, vốn đầu tư công thực hiện toàn xã hội theo giá hiện hành trong năm 2023 ước đạt 3.423.500 tỷ đồng, tăng 6,2% so với năm trước. Vốn triển khai từ nguồn ngân sách Nhà nước ước tính đạt 625,3 nghìn tỷ đồng, bằng 85,3% kế hoạch năm và tăng 21,2% so với năm 2022. Việc thúc đẩy đầu tư công đang tạo tiền để đẩy mạnh sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc.
Cần chính sách để thị trường tài chính cân bằng

Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và quy định một số điều về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ được cho là đã ngăn cản kịp thời đối với sự đổ vỡ của thị trường. Tuy nhiên, bất động sản là nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất trong năm qua với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản riêng lẻ, ứng với 102.570 tỷ đồng (tăng 76% so với cùng kỳ năm 2022). Các doanh nghiệp địa ốc có giá trị đáo hạn cao nhất bao gồm Công ty Saigon Glory (7.000 tỷ đồng), Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa (14.476 tỷ đồng), và Công ty Phát triển bất động sản An Khang (4.960 tỷ đồng)...

Bước sang năm nay, sức ép đáo hạn trái phiếu bất động sản của doanh nghiệp vẫn gia tăng khi các doanh nghiệp phải thanh toán khoản tiền lên đến 123.000 tỷ đồng cho trái chủ. Dù năm mới đã bắt đầu, song nhiều doanh nghiệp từ thời điểm này đã trong trạng thái đứng ngồi không yên trước bối cảnh thị trường trầm lắng, mặt khác nhà đầu tư vẫn rất thận trọng với dòng tiền của mình vào nhóm ngành bất động sản. Do đó, vấn đề mà nhiều doanh nghiệp vẫn áp lực là tìm nguồn vốn ở đâu để tái đầu tư kinh doanh và tạo dòng tiền đáo hạn trái phiếu bất động sản.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính, đến giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng khiến nhà đầu tư mất niềm tin đã khiến thị trường trái phiếu bất động sản đi đến bước ngoặt mới, với nhiều cảnh báo và kiểm soát từ các cơ quan chức năng. Tình trạng trầm lắng kéo dài và chỉ chứng kiến sự cải thiện trở lại tính từ khi Nghị định số 08/NĐ-CP xuất hiện. Thế nhưng, sức ép đáo hạn trái phiếu vẫn đang bủa vây các doanh nghiệp bất động sản khi tổng giá trị trái phiếu đến hạn thanh toán.

Việc đàm phán với trái chủ để kéo dài thời gian tái cơ cấu dòng tiền lúc này được coi là lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp bất động sản bởi nguồn tín dụng ngân hàng vẫn bị kiểm soát chặt. Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá, việc kéo dài thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian tái cơ cấu hoạt động, ổn định sản xuất, kinh doanh, còn về thực chất chỉ là chuyển nợ thời điểm này sang thời điểm khác.

Theo TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, dù thị trường bất động sản năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn, song nguồn vốn tín dụng vẫn tăng 6% so với cuối năm trước đó. Đây là những tín hiệu khả quan và niềm tin đối với thị trường dần cải thiện. Tuy nhiên, khó khăn về thị trường trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản năm 2024 vẫn còn. Việt Nam lại đang còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp…

Do đó, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị các doanh nghiệp cần có kế hoạch khả thi, cụ thể thanh toán nợ trái phiếu đáo hạn, đa dạng hóa nguồn vốn, huy động vốn đi liền với mục đích dùng vốn cụ thể, giảm đầu tư dàn trải và hướng đến sự chuyên nghiệp, minh bạch, đặc biệt là tín dụng, hồ sơ thuế, hồ sơ phát hành chứng khoán, triển khai những cam kết, quan tâm quản lý rủi ro tài chính…

TS Cấn Văn Lực cho rằng, Chính phủ cần thực thi pháp lý quyết liệt hơn với cách tiếp cận hài hòa, cân bằng hơn thị trường tài chính, tạo sự phát triển nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro bởi từ nay đến năm 2030 cần 800.000 - 1 triệu tỷ đồng/ năm vốn trung dài hạn, bên cạnh vốn tín dụng ngân hàng.

Ngoài ra, cần chú ý kiểm soát rủi ro tài chính bất động sản, chú ý điều tiết cung cầu và kiểm soát rủi ro, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, thúc đẩy kiểm tra và có biện pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản cũng như đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, có lộ trình đánh thuế phù hợp…

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!