Hàng loạt shophouse chục tỷ đồng “vắng bóng” khách thuê dù rao suốt cả năm

Theo VnExpress, anh Sơn đã rao bán căn shophouse 150m2 tại khu đô thị Dương Nội, Hà Đông trong suốt hơn 1 năm nay. So với mức mua 23 tỷ đồng vào cuối năm 201, giá rao bán đã sụt giảm 20% nhưng có rất ít người quan tâm. Căn shop của anh cao 3 tầng nhưng đã hoàn thiện. Một tháng, giá cho thuê là 20 triệu đồng, và tỉ suất lợi nhuận chỉ đạt 1% một năm. Thế nhưng, căn shop kể từ lúc mua thường ở tình trạng không có khách thuê và bỏ trống mặt bằng.

Theo anh chia sẻ, vẫn phải trả lãi và gốc vay ngân hàng mỗi tháng, có tháng trả gần 200 triệu đồng đối với khoản vay 10 tỷ đồng. Anh đành phải bán lỗ vì tiền cho thuê bèo và chịu áp lực lãi suất lớn, tuy nhiên vẫn không tìm được người mua dù rao bán hơn một năm nay.

Ông Hà, chủ một căn shophouse tại một khu đô thị phía Đông Hà Nội cũng ở cùng cảnh ngộ. Ông cho biết đó không phải sản phẩm đầu tư sinh lời lớn như kỳ vọng. Vào đầu năm ngoái, ông đã bỏ ra 17 tỷ đồng để mua căn shophouse diện tích 70m2, 4 tầng.

Nhà đầu tư này cho biết khi mua shophouse, ông có mục tiêu là bán chênh ở thời điểm thị trường cao trào, không tính đến bài toán về dòng tiền. Còn lúc thị trường khó khăn về thanh khoản thì ông mới treo biển cho thuê 30 triệu đồng/ tháng, kỳ vọng sẽ bù một phần lãi vay ngân hàng. Thế nhưng, căn shop vẫn trống không cả năm nay dù ở vùng khá đông cư dân. Hiện nay, thời gian ân hạn lãi suất đã hết, sức ép lãi vay lớn và ông Hà chấp nhận rao bán lỗ 30%, tuy nhiên vẫn chưa tìm được khách mua. Trong khu đô thị, nhà đầu tư này đã rót vốn vào cả trăm căn shophouse khác, nhưng cũng chưa có ai thuê dù được bàn giao hơn 1 năm nay và nhiều trong số đó đang được rao bán cắt lỗ.

Theo khảo sát của VnExpress, hàng trăm căn shophouse ở dự án tại Vạn Phúc (Hà Đông) cũng ở tình trạng bỏ trống và treo biển tìm khách thuê. Khách hàng sẽ phải chi từ 20-26 tỷ đồng để sở hữu một căn shophouse 6 tầng, khoảng 220-280 triệu đồng/ m2, tùy theo diện tích. Một căn 90 m2, mặt đường đôi 40 m có giá cho thuê khoảng 30-40 triệu đồng/ tháng, với khách thuê lèo tèo.

Hàng chục căn shophouse thấp tầng trên đường Nguyễn Văn Huyên (Cầu Giấy) nằm ở một khu đô thị có giá cao bậc nhất khu Tây Hồ Tây đã bàn giao được hơn một năm nay nhưng vẫn không có khách thuê. 

Ở một dãy shophouse kéo dài cửa đóng then cài, chỉ có một số căn quây lưới để tân trang và sửa chữa để thu hút khách thuê mới. Người mua sẽ phải chi gần 80 tỷ đồng (khoảng 440 triệu đồng một m2) để sở hữu một căn shophouse diện tích 180m2, do đó, giá thuê cũng ghi nhận ở mức cao, từ 80 triệu đồng/tháng.

Theo anh Hùng, một môi giới chuyên sản phẩm thấp tầng tại Hà Nội, hiện nay nhiều nhà đầu tư shophouse phải bán cắt lỗ từ 20-30% vì sức áp dùng đòn bẩy tài chính. Một số người đang cố gắng tìm khách đến thuê, tuy nhiên không gặp thuận lợi ở giai đoạn này, nhất là ở những khu đô thị mới hình thành có mật độ cư dân còn thấp.

Ông cũng cho hay sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư dài hạn đang chờ tài sản tăng giá. Trong khi, tỉ suất lợi nhuận sẽ thấp nếu kỳ vọng vào khai thác cho thuê. Đối với những dự án ngoài vành đai 3 hay nằm xa khu vực trung tâm, ông cho rằng dân cư sẽ trở nên đông đúc trong 507 năm nữa, và khi đó, tình hình cho thuê mới khả quan hơn.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, tình trạng mặt bằng shophouse, tình trạng mặt bằng shophouse hàng loạt bị bỏ trống và không có khách thuê vì nhiều lý do. Nguyên nhân lớn nhất là vị trí cho việc kinh doanh không thuận lợi. Nhiều dự án ở vùng xa trung tâm, không có mật độ dân cư lớn, thiếu hạ tầng hay tiện ích kém phát triển, do đó khó có thể cho thuê hiệu quả.

Ông cho rằng về bản chất, shophouse không chỉ dùng để ở mà còn tích hợp cả việc buôn bán kinh doanh, do đó thường ở các mặt đường lớn hay trục đường dẫn vào dự án. Thông thường, số shophouse rất ít, chiếm 5% nguồn cung ở khu đô thị lớn. Thế nhưng, nhiều chủ đầu tư trong vài năm trở lại đây đã lạm dụng khái niệm shophouse để đẩy giá và xây dựng tràn lan, trong khi đó, quy hoạch sản phẩm không phù hợp để kinh doanh.

Cũng theo chuyên gia, 2020-2022 là giai đoạn mà shophouse trở thành kênh đầu tư gây sốt ở cả Hà Nội và TP HCM. Điều đó khiến 70-80% người mua thực tế là giới đầu cơ, với mục đích chờ tăng giá. Chỉ có khoảng 20-30% người mua để khai thác hình thức kinh doanh. Thế nhưng, cũng chỉ có 10% nhà đầu tư trong số đó đánh giá đúng về tiềm năng của sản phẩm. Còn số khác là theo phong trào, họ kỳ vọng vào lợi nhuận đầu tư lớn, tối thiểu là hơn lãi gửi ngân hàng. Trong khi đó, thực tế tỉ suất lợi nhuận chỉ đạt 1-1,5%.

Theo ông Thắng, nhiều nhà đầu tư vỡ mộng khi bỏ vốn vài chục tỉ đồng mà tỉ suất lợi nhuận cho thuê chưa tới 2%.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, khi phát triển dự án, nhiều chủ đầu tư đã không tính toán kỹ lưỡng về quy hoạch sản phẩm shophouse, trong khi lại thiếu phương án để thu hút nhóm ngành hàng. Chuyên gia Savills cho rằng nhà đầu tư nên xem xét việc hỗ trợ tiền thuê cho khách khi nhiều ngành nghề kinh doanh đang gặp khó khăn.

Theo ông Thắng, nhà đầu tư đối với loại hình này sẽ cần chờ thêm một thời gian để mật độ dân cư ở các dự án gia tăng mới có thể cải thiện tỉ suất lợi nhuận. Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư nên tính toán nhiều yếu tố như vị trí, tiện ích nội khu, khả năng lấp đầy của toàn dự án, uy tín chủ đầu tư…