Đất nền Hà Nội được quan tâm đặc biệt thời điểm cuối năm

Trúng đấu giá đất nền, sang tay “ăn” ngay 700 triệu

Cuối tháng 11 năm 2023, thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội có nhiều diễn biến bất ngờ. Theo đó, 16 thửa đất tại ô đất D18 Khu đô thị mới Cầu Giấy, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy có diện tích từ 44,3 m2 - 159 m2 được mang ra đấu giá với giá khởi điểm từ 159,1 - 248,2 triệu đồng/m2.

Kết thúc phiên đấu giá, lô đất B10 tại Khu đô thị mới Cầu Giấy có mức giá trúng cao nhất là 283,2 triệu đồng/m2. Mảnh đất này có diện tích 153m2, tổng giá trúng của lô đất B10 là 43,3 tỷ đồng, tương đương chênh so với khởi điểm 5,33 tỷ đồng.

Ngoài ra, lô đất ký hiệu B19 còn lại tại khu đô thị mới Cầu Giấy có diện tích 159m2, giá trúng là 215 triệu đồng/m2, tổng gần 34,2 tỷ đồng, tức chênh 4,6 tỷ đồng so với khởi điểm. Một thửa đất khác  diện tích 146m2 tại ngõ 86 Nguyễn Thị Định cũng có giá trúng là 282,1 triệu đồng/m2, tổng gần 41,2 tỷ đồng (giá khởi điểm của lô đất này là 187,1 triệu đồng/m2).

Tại ngõ 36 Tú Mỡ, 6 lô đất được mang ra đấu giá đều có mức giá trúng dao động từ 160 đến gần 170 triệu đồng/m2. Trong đó, thửa đất 01 tại khu đấu giá ngõ 39 phố Tú Mỡ có diện tích 44,3m2, giá trúng 167,4 triệu đồng/m2. Như vậy, giá trúng chỉ chênh 1 triệu đồng/m2 so với giá khởi điểm. Ngay sau khi trúng đấu giá, chủ sở hữu lô đất này đã sang tay cho một người khác với mức chênh 700 triệu đồng.

Không chỉ tại quận nội thành, mà trong thời gian qua trên một số huyện vùng ven của Hà Nội như Thanh Trì, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn, hoặc một số tỉnh giáp ranh Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Giang, Vĩnh Phúc... cũng đã tổ chức đấu giá thành công hàng nghìn lô đất. Khác biệt với thời gian trước đây, dịp cuối năm các phiên đấu giá đất đều được nhiều nhà đầu tư quan tâm, trả giá từ cao đến rất cao.

Anh Nguyễn Văn Hùng, một nhà đầu tư ở Hà Nội có kinh nghiệm 15 năm chia sẻ: “Ai cũng nghĩ mua đất nền thời điểm này là mạo hiểm. Nhưng theo tính toán của tôi, thị trường đất nền đang vực dậy từ đáy, trong vài năm tới chắc chắn giá sẽ lên, thanh khoản cũng sẽ tốt hơn. Riêng với những khu vực đất đấu giá tôi dự tính trong 1-2 năm tới sẽ có lời rồi”.

Sức hút khó giảm

Trên thực tế, dù thị trường bất động sản khó khăn bủa vây nhưng đất nền vẫn là một trong những kênh trú ẩn dòng tiền tiềm năng, với dư địa kiếm lời tốt. Nhiều nhà đầu tư “tay to” đang sẵn sàng dòng tiền để “rã đông” phân khúc này.

Ông Phạm Việt Hoàng, một nhà đầu tư đất nền ở Hà Nội cũng đánh giá, thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền tạo đáy. Nếu có sẵn vốn hoặc vay được tiền với lãi suất thấp thì đây là thời điểm thích hợp để “săn hàng” sau đó chờ thị trường ấm lên để bán ăn chênh kiếm lời.

Ông Hoàng lấy dẫn chứng một mảnh đất tại xã Yên Bài, huyện Bà Vì, TP Hà Nội diện tích 750m2, trong đó có 100m2 đất ở, còn lại đất vườn đang được chủ bán đại hạ giá 4,8 tỉ đồng (tương đương khoảng 6 triệu đồng/m2). Mức giá này đã giảm hơn nhiều so với giá rao bán ban đầu là 7 triệu đồng/m2 và 9 triệu đồng/m2 thời điểm khu vực này “sốt đất”. 

“Thị trường đến nền ngoại thành Hà Nội đang trầm lắng nói chung tuy nhiên với những vị trí thuận lợi về giao thông, rõ ràng pháp lý, phù hợp làm homestay, nhà vườn thì hoàn toàn có thể tăng giá trở lại khi các đại gia săn tìm. Sắp hết năm 2023, kỳ vọng thị trường phục hồi vẫn còn mong manh, tuy nhiên riêng phân khúc đất nền và đất đấu giá vẫn có thanh khoản hoặc mua bán sang tay khi nền kinh tế và dòng tiền tốt hơn”, ông Hoàng nhận định.

Chuyên gia kinh tế Phan Hùng Sơn cho rằng, một số ngân hàng đang giảm lãi suất cho vay được coi như động lực giúp ngành bất động sản hồi phục. Khi nhà đầu tư không còn nhiều áp lực về đòn bẩy tài chính sẽ giải quyết được vấn đề về thanh khoản.

“Khi lãi vay hạ đồng nghĩa với lãi suất gửi giảm, các nhà đầu tư sẽ rút tiền từ ngân hàng đầu tư các lĩnh vực khác tiềm năng như bất động sản. Chính sách được khơi thông, kinh tế phục hồi, hạ tầng được đầu tư thì rõ ràng ngành địa ốc cũng được hưởng lợi”, ông Sơn chia sẻ.

Riêng về phân khúc đất nền, vị chuyên gia cho rằng xét về lâu dài, sức hút của loại hình này rất khó giảm. Tuy nhiên, ở thời điểm này không phải sản phẩm đất nền nào giảm giá sâu cũng là cơ hội của người mua. Do đó nhà đầu tư cần tỉnh táo xác định được các tiêu chí của một dự án tiềm năng trước khi xuống tiền để tránh bị “chôn vốn”.

“Với nhà đầu tư có ý định vay vốn ngân hàng hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền và lướt sóng như thời điểm hơn 3 năm trước thì phải cân nhắc. Lợi nhuận lớn cũng đồng nghĩa với rủi ro cao”, ông Phan Hùng Sơn khuyến cáo.

Cũng theo chuyên gia này, thị trường bất động sản đang dần sàng lọc được tình trạng đầu cơ, hướng tới đầu tư thực chất. Những nhà đầu tư có tiềm lực, giàu kinh nghiệm thường chọn mua lúc trầm lắng, bán khi sôi động. Tuy nhiên với phân khúc đất nền sẽ không có việc tăng nóng, đầu tư 1 vốn 4 lời như trước đây.

"Sự chuyển biến rõ nét nhất chỉ xảy ra trên thị trường thứ cấp ở thành phố lớn, đặc biệt với phân khúc căn hộ và đất nền phục vụ nhu cầu ở thực. Còn tại các khu vực vùng ven, các tỉnh, thanh khoản thị trường vẫn chủ yếu đi ngang, giao dịch vẫn có nhưng còn khá ít. Tiến trình phục hồi của thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau. Các tỉnh thành ven Hà Nội có triển vọng phục hồi nhờ được quy hoạch bài bản và có sự phát triển, hình thành mạnh mẽ của các khu công nghiệp.

“Cuối năm là thời điểm xuống tiền tốt, song nhà đầu tư cần lưu ý lựa chọn dự án gần các khu công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm. Người mua cần xem xét điều kiện tự nhiên, hệ thống giao thông gắn liền và lĩnh vực khu công nghiệp thu hút đầu tư, dự án nằm gần các khu dân cư để tăng khả năng lấp đầy, dẫn đến tiềm năng tăng giá cao hơn. Hơn nữa, khi lựa chọn, các nhà đầu tư cần cân nhắc những vấn đề liên quan đến pháp lý và vị trí có thuận lợi di chuyển tới những khu công nghiệp hay không, bởi điều này sẽ giúp gia tăng tính thanh khoản của lô đất", Chuyên gia kinh tế Phan Hùng Sơn nhấn mạnh.