Cơ Quan Nào Có Thẩm Quyền Cấp Giấy Phép Xây Dựng? Cập Nhật Quy Định Mới Nhất

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là vấn đề chủ đầu tư cần xác định ngay từ đầu khi chuẩn bị xây mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Việc nộp hồ sơ đúng cơ quan không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn hạn chế tình trạng hồ sơ bị chuyển trả hoặc phải thực hiện lại thủ tục.

Đặc biệt, từ 01/07/2025, mô hình chính quyền địa phương 2 cấp đã làm thay đổi đáng kể cách phân định thẩm quyền trong lĩnh vực xây dựng. Theo Nghị định 140/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo khoản 2 và khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng được giao cho UBND cấp xã thực hiện.

UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Theo quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, UBND cấp xã thực hiện thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo khoản 2, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi, bổ sung.

Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân đang chuẩn bị xây dựng nhà ở. Thay vì phải xác định cơ quan cấp huyện như trước đây, người dân hiện cần xác định UBND cấp xã có thẩm quyền tại nơi công trình tọa lạc.

Các thủ tục liên quan đến giấy phép xây dựng cũng được thực hiện theo Luật Xây dựng và Nghị định 175/2024/NĐ-CP, trừ trường hợp có quy định mới thay thế hoặc điều chỉnh.

Nhà ở riêng lẻ cần lưu ý gì?

Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, chủ nhà nên kiểm tra trước:

• Công trình có thuộc diện phải xin giấy phép hay được miễn phép.
• UBND cấp xã nào có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết.
• Khu đất có thuộc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch đặc thù hay không.
• Hồ sơ đất đai và hiện trạng công trình có phù hợp để xin phép hay không.

Việc xác định đúng cơ quan ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế việc phải di chuyển hoặc bổ sung hồ sơ nhiều lần.

Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Đối với công trình nằm trong các khu vực chuyên biệt như khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế, cần kiểm tra quy định phân cấp cụ thể và thẩm quyền của Ban Quản lý khu vực đó.

Các công trình có thể bao gồm:

• Nhà xưởng.
• Nhà kho.
• Văn phòng điều hành.
• Công trình dịch vụ.
• Công trình phụ trợ.
• Hạ tầng kỹ thuật trong khu.

Do mỗi khu vực có cơ chế quản lý và phân cấp riêng, chủ đầu tư không nên mặc định rằng mọi công trình đều nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Khuyến nghị: trước khi chuẩn bị hồ sơ, nên kiểm tra quy chế hoạt động và phân cấp thẩm quyền đang áp dụng tại khu công nghiệp, khu kinh tế hoặc khu công nghệ cao nơi dự án được triển khai.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh

Trong hệ thống chính quyền địa phương 2 cấp, cần phân biệt giữa thẩm quyền của UBND cấp xã và cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh.

Đối với những nhiệm vụ, công trình hoặc trường hợp thuộc thẩm quyền cấp tỉnh theo quy định chuyên ngành, hồ sơ có thể được giải quyết thông qua cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng Sở Xây dựng mặc nhiên là nơi cấp phép cho tất cả công trình lớn. Thẩm quyền cụ thể phải được xác định dựa trên Luật Xây dựng, Nghị định 140/2025/NĐ-CP, Nghị định 175/2024/NĐ-CP và quy định phân cấp hiện hành của từng địa phương.

Công trình nằm trong khu vực có cơ chế quản lý đặc thù

Một số công trình có thể chịu sự quản lý của các cơ quan hoặc đơn vị chuyên ngành do đặc điểm về vị trí, chức năng hoặc tính chất dự án.

Ví dụ có thể liên quan đến:

• Khu công nghiệp, khu chế xuất.
• Khu công nghệ cao.
• Khu kinh tế.
• Khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc đặc biệt.
• Công trình thuộc dự án có tính chất chuyên ngành.

Trong những trường hợp này, chủ đầu tư cần xác định cơ quan nào được giao thẩm quyền cấp phép thay vì chỉ dựa vào địa điểm xây dựng.

Nguyên tắc xác định cơ quan cấp giấy phép xây dựng

Để xác định đúng nơi nộp hồ sơ, chủ đầu tư có thể dựa trên một số nguyên tắc sau.

Xác định theo địa điểm xây dựng

Trước tiên cần xác định chính xác công trình nằm tại xã, phường hoặc đơn vị hành chính nào.

Đây là thông tin quan trọng để xác định UBND cấp xã có thẩm quyền và cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Xác định theo loại và quy mô công trình

Cần phân biệt:

• Nhà ở riêng lẻ.
• Công trình dân dụng.
• Nhà xưởng.
• Công trình công cộng.
• Công trình hạ tầng.
• Công trình thuộc dự án.
• Công trình có tính chất chuyên ngành.

Mỗi nhóm có thể chịu cơ chế quản lý và phân cấp khác nhau.

Xác định theo khu vực quản lý đặc biệt

Nếu công trình nằm trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc khu vực có cơ chế quản lý riêng, cần kiểm tra thêm quy định phân cấp của khu vực đó.

Dự án có nhiều công trình thì xác định thẩm quyền thế nào?

Đối với dự án có nhiều công trình, việc xác định thẩm quyền cấp phép được căn cứ theo cấp của công trình theo quy định pháp luật xây dựng.

Trường hợp chủ đầu tư đề nghị cấp phép cho toàn bộ các công trình thuộc dự án, cần xác định cơ quan có thẩm quyền đối với công trình có cấp cao nhất theo quy định áp dụng.

Nguyên tắc này giúp tránh việc một dự án có nhiều công trình nhưng chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục cấp phép một cách thiếu thống nhất tại nhiều cơ quan khác nhau.

Điều chỉnh, gia hạn hoặc cấp lại giấy phép thì nộp ở đâu?

Một nguyên tắc quan trọng là cần xác định đúng cơ quan có thẩm quyền đối với loại thủ tục đang thực hiện.

Khi công trình đã được cấp giấy phép nhưng phát sinh nhu cầu:

• Điều chỉnh giấy phép.
• Gia hạn giấy phép.
• Cấp lại giấy phép.
• Xử lý các vấn đề liên quan đến giấy phép đã cấp.

Chủ đầu tư cần căn cứ vào cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành và hồ sơ cụ thể của công trình.

Không nên tự động áp dụng quy định cũ rằng mọi trường hợp điều chỉnh hoặc gia hạn đều phải quay lại một cơ quan cấp huyện, bởi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp đã thay đổi cách phân định nhiệm vụ, quyền hạn từ ngày 01/07/2025.

Quy trình xác định cơ quan cấp phép trước khi nộp hồ sơ

Để tránh nộp nhầm nơi, chủ đầu tư có thể thực hiện theo trình tự:

Bước 1: Xác định vị trí công trình

Kiểm tra chính xác xã/phường nơi có thửa đất.

Bước 2: Xác định loại công trình

Xác định đây là nhà ở riêng lẻ, công trình dân dụng, nhà xưởng, công trình hạ tầng hay công trình thuộc dự án.

Bước 3: Kiểm tra trường hợp miễn giấy phép

Không phải mọi công trình đều bắt buộc phải xin giấy phép. Cần kiểm tra điều kiện miễn phép trước khi chuẩn bị hồ sơ.

Bước 4: Kiểm tra khu vực quản lý đặc thù

Nếu công trình nằm trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc khu vực đặc biệt, cần kiểm tra thêm cơ chế phân cấp.

Bước 5: Xác định cơ quan tiếp nhận

Sau khi xác định được thẩm quyền, chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục theo hướng dẫn của cơ quan tiếp nhận.

Những thay đổi quan trọng từ mô hình chính quyền địa phương 2 cấp

Một trong những điểm đáng chú ý nhất hiện nay là UBND cấp xã đã được giao thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo Nghị định 140/2025/NĐ-CP. Nghị định này có hiệu lực từ 01/07/2025 và quy định về phân định nhiệm vụ, quyền hạn của chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Nghị định cũng quy định việc thực hiện trình tự, thủ tục và các nội dung liên quan đến giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng và Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

Vì vậy, khi tìm kiếm thông tin trên các bài viết cũ, chủ nhà cần đặc biệt chú ý đến những nội dung vẫn đề cập UBND cấp huyện/quận là cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Đây có thể là thông tin không còn phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp đang được áp dụng.

Câu hỏi thường gặp

Xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nộp ở đâu?

Theo phân định thẩm quyền hiện hành, UBND cấp xã thực hiện thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng. Chủ nhà nên xác định đúng xã/phường nơi có công trình và kiểm tra cơ quan tiếp nhận hồ sơ cụ thể.

Có còn UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng không?

Mô hình chính quyền địa phương 2 cấp đã thay đổi cách phân định thẩm quyền. Nghị định 140/2025/NĐ-CP quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo khoản 2, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng do UBND cấp xã thực hiện.

Công trình trong khu công nghiệp nộp hồ sơ ở đâu?

Cần kiểm tra phạm vi và cơ chế phân cấp của khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế. Trong một số trường hợp, Ban Quản lý khu vực có thể thực hiện thẩm quyền được giao.

Sở Xây dựng còn liên quan đến cấp giấy phép xây dựng không?

Có. Cần phân biệt thẩm quyền cấp phép với vai trò của cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh. Đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền cấp tỉnh hoặc các nhiệm vụ chuyên môn được giao, cơ quan chuyên môn về xây dựng vẫn có vai trò theo quy định hiện hành.

Kết luận

Việc xác định cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đã có nhiều thay đổi sau khi triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Điểm quan trọng nhất cần nhớ là từ 01/07/2025, UBND cấp xã được giao thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Nghị định 140/2025/NĐ-CP.

Tuy nhiên, với các công trình thuộc khu vực quản lý đặc thù, dự án có nhiều công trình hoặc trường hợp thuộc phạm vi thẩm quyền cấp tỉnh, chủ đầu tư vẫn cần xác định cơ quan có thẩm quyền dựa trên loại công trình, cấp công trình, vị trí xây dựng và cơ chế phân cấp cụ thể.

Đặc biệt, trước khi nộp hồ sơ, nên kiểm tra đồng thời thẩm quyền cấp phép, điều kiện miễn giấy phép, quy hoạch, giấy tờ đất và thành phần hồ sơ. Chuẩn bị đúng ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế việc nộp sai cơ quan và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục.

Nguồn tin: Tổng hợp

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin trong bài viết được cung cấp bởi Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land nhằm mục đích tham khảo và cập nhật kiến thức chung cho người đọc. Chúng tôi không đưa ra bất kỳ cam kết hay bảo đảm nào, dù trực tiếp hay ngụ ý, về tính đầy đủ, độ chính xác, độ tin cậy hoặc mức độ phù hợp của thông tin đối với từng mục đích cụ thể, trong phạm vi pháp luật cho phép. Mặc dù Meey Land luôn nỗ lực kiểm chứng và cập nhật dữ liệu một cách cẩn trọng tại thời điểm đăng tải, các nội dung trong bài viết không nên được xem là cơ sở duy nhất để đưa ra quyết định liên quan đến tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý. Chúng tôi khuyến nghị người đọc nên tham khảo thêm ý kiến từ các chuyên gia có chuyên môn để có đánh giá phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể. Meey Land không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ tổn thất hoặc rủi ro nào phát sinh từ việc sử dụng thông tin trong bài viết này để đưa ra quyết định.