Từ ngày 1/3/2022, một số điều kiện kinh doanh bất động sản mới sẽ có hiệu lực 

Cá nhân kinh doanh bất động sản phải hình thành doanh nghiệp 

Điểm a khoản 2 Điều 76 Luật Đầu tư 2020 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”. 

Theo đó, khoản 2 Điều này trong quy định trên là khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu rõ: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”.

Như vậy theo quy định các cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ các trường hợp nêu trên. So với quy định cũ tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngoài cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên nêu trên thì cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Chương IV, Luật Kinh doanh bất động sản cũng là đối tượng được kinh doanh mà không cần thành lập doanh nghiệp gồm dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, tư vấn, quản lý bất động sản,... 

Các hoạt động kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp được quy định tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP gồm: Bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách; Bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua là tài sản công; Tổ chức tín dụng, ngân hàng, công ty quản lý tài sản AMC, VAMC bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đang được dùng để bảo lãnh, thế chấp nhằm thu hồi nợ; Bán nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất theo quyết định của Toà án, cơ quan nhà nước khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; Bán nhà, công trình thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình; Chuyển nhượng, bán bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh. 

Như vậy Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã quy định rõ những đối tượng là cá nhân được kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và những đối tượng là cá nhân kinh doanh bất động sản không cần phải thành lập doanh nghiệp. 

Một số điều kiện kinh doanh bất động sản 

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện nêu tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Cụ thể là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản; 

Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật);

Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản;

Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có);

Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Lưu ý: Các thông tin đã công khai quy định tại Điểm này sau đó có thay đổi phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Theo đó, chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Quy định về trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Cụ thể là nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này (điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có ở trên).

Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề);

Trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.