Sàn giao dịch bất động sản số: Bắt đầu từ quy mô nhỏ để kiểm soát rủi ro

Mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã đề nghị Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tăng cường thu thập, xử lý và cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của các dự án, danh sách bất động sản đủ điều kiện kinh doanh cũng như dữ liệu giao dịch. Điều này nhằm nâng cao tính minh bạch, giúp thị trường vận hành hiệu quả hơn.

Pháp lý vẫn là trở ngại lớn

Bên cạnh đó, ông cũng nhấn mạnh vai trò của các sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới bất động sản trong việc đảm bảo tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp. Các đơn vị này phải có trách nhiệm kiểm tra, xác thực tính pháp lý và thông tin bất động sản trước khi đưa vào giao dịch, hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư và người mua.

Cùng với việc chuẩn hóa thông tin giao dịch, áp dụng công nghệ số và triển khai các kênh bán hàng trực tuyến đang trở thành xu hướng tất yếu. Theo Thứ trưởng, sự phát triển của công nghệ giúp khách hàng có thể thực hiện toàn bộ quy trình mua bán nhà từ xa, bao gồm tìm hiểu thông tin, kiểm tra quy hoạch, thực hiện giao dịch và thanh toán trên nền tảng số.

Theo kế hoạch, trong quý II/2025, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các Bộ Tư pháp, Tài chính, Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu mô hình giao dịch chứng khoán để tiến tới số hóa liên thông các thủ tục liên quan đến đất đai. Khi đó, người dân có thể thực hiện các giao dịch bất động sản, công chứng, kê khai thuế và đăng ký quyền sở hữu ngay trên môi trường điện tử, giúp giảm bớt thủ tục hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Nhận định về đề xuất này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Bất động sản GP. Invest, cho rằng việc xây dựng sàn giao dịch bất động sản theo mô hình chứng khoán sẽ tạo ra một hệ sinh thái minh bạch, ổn định hơn cho thị trường. Khi hệ thống này được triển khai, cả người mua lẫn người bán đều có thể truy cập thông tin đầy đủ về bất động sản, mức giá thị trường, quy trình pháp lý, giúp họ đưa ra quyết định chính xác hơn. Điều này cũng góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, thao túng thị trường.

Tuy nhiên, ông Hiệp cũng cảnh báo, việc đưa giao dịch bất động sản lên sàn như chứng khoán sẽ gặp không ít trở ngại, đặc biệt là do hệ thống pháp lý chưa thực sự đồng bộ. Một trong những rào cản lớn là thiếu quy định rõ ràng về bảo vệ quyền lợi người mua, chứng nhận quyền sở hữu cũng như các chính sách thuế, phí áp dụng cho giao dịch trực tuyến. Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc thực hiện giao dịch hợp pháp mà còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp pháp lý giữa các bên.

Ngoài ra, quy định pháp lý về chứng khoán hóa bất động sản vẫn chưa hoàn thiện, khiến các chủ đầu tư và nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai giao dịch một cách minh bạch và an toàn. Bên cạnh thách thức về pháp lý, vấn đề công nghệ cũng là một rào cản lớn. Các doanh nghiệp cần gấp rút chuyển đổi mô hình kinh doanh từ phương thức truyền thống sang nền tảng giao dịch trực tuyến để bắt kịp xu thế của thị trường.

Cần thực hiện có lộ trình

Cùng chung quan điểm, TS. Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (Đại học Kinh tế TP.HCM) nhận định, giao dịch bất động sản liên quan đến nhiều quy định pháp lý và sự tham gia của nhiều bên. Vì vậy, để hệ thống vận hành trơn tru, cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu.

Ông Nghĩa cho rằng, nếu đặt mục tiêu triển khai thí điểm vào tháng 6/2025, đây có thể là một mốc thời gian quá gấp gáp. Theo ông, quá trình số hóa giao dịch bất động sản không thể diễn ra một cách vội vàng mà cần được thực hiện theo một lộ trình bài bản, từ thử nghiệm ở phạm vi nhỏ đến việc mở rộng trên quy mô lớn.

Theo đó, Việt Nam có thể học hỏi mô hình của Thái Lan, nơi mọi giao dịch bất động sản đều phải thực hiện thông qua sàn trực tuyến. Cách làm này không chỉ giúp tăng tính minh bạch mà còn giúp cơ quan quản lý kiểm soát dữ liệu chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, để có thể áp dụng thành công mô hình này, Việt Nam cần xây dựng một hành lang pháp lý phù hợp, tạo cơ sở vững chắc cho việc triển khai và vận hành hệ thống giao dịch số.

Ông Nghĩa nhận định, trước khi triển khai rộng rãi, nên tiến hành thí điểm trên một số loại hình bất động sản hoặc tại các địa phương cụ thể. Chẳng hạn, có thể bắt đầu với giao dịch căn hộ từ chủ đầu tư hoặc một số phân khúc nhất định trước khi mở rộng ra toàn thị trường.

Đồng quan điểm, TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng việc triển khai sàn giao dịch bất động sản điện tử cần thực hiện từng bước, ưu tiên một số phân khúc hoặc địa phương nhất định để đánh giá hiệu quả trước khi nhân rộng. Quan trọng nhất là đảm bảo an toàn dữ liệu, an ninh thông tin và tính bền vững của hệ thống. Nếu đưa vào hoạt động quá sớm mà chưa có sự chuẩn bị đầy đủ, nguy cơ rủi ro sẽ rất lớn.

Các chuyên gia cũng đề xuất nên thí điểm mô hình này tại các đô thị có hạ tầng công nghệ phát triển như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng. Việc thử nghiệm sẽ giúp nhận diện những khó khăn thực tế và điều chỉnh mô hình trước khi triển khai trên toàn quốc.

Một số loại hình bất động sản có thể được ưu tiên áp dụng giao dịch điện tử trước. Trong đó, căn hộ chung cư được xem là lựa chọn phù hợp nhất nhờ hồ sơ pháp lý rõ ràng, dễ kiểm soát và thuận tiện khi giao dịch trực tuyến. Bất động sản thương mại như văn phòng, mặt bằng bán lẻ cũng là một phân khúc quan trọng, bởi đây là lĩnh vực có giao dịch giá trị lớn, đòi hỏi tính minh bạch cao.

Việc đưa lên sàn điện tử sẽ giúp kiểm soát giá cả và hợp đồng chặt chẽ hơn. Đối với đấu giá quyền sử dụng đất công, triển khai đấu giá trực tuyến sẽ góp phần hạn chế tiêu cực, tham nhũng và đảm bảo công khai, minh bạch trong quản lý tài sản nhà nước. Phát triển sàn giao dịch bất động sản điện tử là xu hướng tất yếu, nhưng để thành công, cần có lộ trình triển khai phù hợp, đảm bảo hệ thống vận hành ổn định, minh bạch và đáng tin cậy.