Những cái khó của thị trường bất động sản

Theo Vietnamnet, nhà ở tăng giá vì hàng loạt những nguyên nhân như cung ít, cầu nhiều, sự vướng mắc trong thủ tục và pháp lý của dự án. Người mua không có đủ tài chính trong khi bên bán vẫn cứ chờ đợi. Tình trạng này tiếp tục kéo dài sẽ gây thiệt hại cho xã hội và ảnh hưởng đến ngân sách.

Cung ít cầu nhiều

Đa số nhà ở còn tồn kho đều thuộc phân khúc thương mại cao cấp với giá mỗi m2 lên tới hàng trăm triệu đồng. Đối với phân khúc trung bình, giá thấp nhất của mỗi m2 cũng rơi vào khoảng 50-70 triệu đồng. Mặt khác, nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở bình dân là thiếu trầm trọng.

Báo cáo của Bộ xây dựng cho thấy tổng giao dịch ghi nhận ở mức thấp nhất trong 5 năm gần đây, khi đạt 14.600 căn hộ. Trong khi giao dịch giảm mạnh, giá bán trung bình lại tăng cao, ghi nhận mức tăng tới 43% so với năm 2021.

Có thể thấy, khâu quản lý và phát triển thị trường địa ốc trong những năm qua chưa phù hợp. Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn thường tăng theo dòng chảy việc làm cùng với mức sống thu nhập.

Theo  Bộ Xây dựng, so với năm 2021, tình hình phát triển bất động sản năm 2022 thấp hơn khoảng 50%. Chênh lệch giữa nhà ở xã hội, nhà ở thương mại - cao cấp là rất lớn. 

Thậm chí, TP HCM còn không có dự án thương mại nào vừa túi tiền trong gần 3 năm qua. Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn từ 2021 – 2030 cho cả nước chỉ đề ra mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở, trong đó chỉ có 93.000 căn nhà ở công nhân và nhà ở xã hội. Theo thông tin dữ liệu, số lượng nhà ở xã hội và kinh phí xây dựng chỉ chiếm 10% trong chương trình phát triển này.

Giá nhà quá cao

Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh trong cuộc làm việc với các doanh nghiệp bất động sản ngày 17-2 rằng giá căn hộ và nhà ở tại nhiều nơi chưa phù hợp. Cụ thể, phải mất 1 năm thu nhập bình quân đầu người mới có thể mua được 2m2 nhà ở.

Người có nhu cầu thực lại không có đủ khả năng tài chính để mua. Đã nhiều lần doanh nghiệp bất động sản kiến nghị hỗ trợ giải cứu, tuy nhiên giá nhà vẫn quá cao. Kể từ năm 2019, riêng phân khúc chung cư đã ghi nhận mức tăng trung bình từ 20-50%/ năm.

Theo một chủ doanh nghiệp đầu tư bất động sản, chi phí nhà ở càng đội lên cao, được cộng lại từ việc thiết kế dự án (10-15 triệu/ m2), mua và chuyển đổi mục đích (15-30 triệu/ m2), quảng cáo và bán hàng (4-5 triệu đồng/ m2)… Và người mua sẽ cần có thu nhập 50-90 triệu đồng/ tháng để có thể mua được một căn nhà như vậy. Điều này cho thấy giá cả căn nhà không phù hợp với hầu hết người lao động đi làm công ăn lương đơn thuần.

Trong nhiều năm qua, bất động sản kinh doanh là thứ hàng hóa sinh lời cao nhất ở Việt Nam, nên thu hút nguồn vốn cũng dễ dàng hơn so với các ngành khác. Theo đó, làn sóng đầu cơ bất động sản để hưởng lợi và làm giàu cũng lan nhanh. Một khi có đầu cơ sẽ có nhu cầu ảo và giá bất động sản cũng tăng ảo. 

Nhưng rồi đến thời điểm thị trường ảm đạm, chênh lệch giá không bằng lãi suất hay lỗ thì dòng tiền này cũng không còn nữa. Doanh nghiệp gặp khó bởi trước đó làm dự án dựa theo cung và giá đều ảo.

Suy cho cùng, giải cứu lượng lớn sản phẩm tồn kho vì giá cao là tìm ra cách thanh khoản cho doanh nghiệp và cách nào cũng đòi hỏi có vốn và có tiền. Thế nhưng, vốn từ hai kênh ngân hàng và phát hành trái phiếu thì đang trầm lắng. Hơn nữa, nếu ngân hàng cho vay thì người mua cũng khó có thể đáp ứng trả nợ với mức lãi suất cao.

Nhu cầu thật là sản phẩm bình dân, trong khi tồn kho là sản phẩm nhà ở cao cấp. Và vốn và tiền sẽ ở nguồn nào nếu không đến từ khách hàng có nhu cầu ở thực?