Nhóm doanh nghiệp hưởng lợi từ chính sách giảm thủ tục thành lập khu công nghiệp 

Thiếu hụt nguồn cung khu công nghiệp 

Theo VnEconomy, Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP nổi bật với việc bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các khu công nghiệp.

Đây là một tín hiệu tích cực nhằm giảm tải các thủ tục hành chính cho các đơn vị trong quá trình thành lập khu công nghiệp. Tuy nhiên, trong thực tế việc thành lập các khu công nghiệp còn gặp nhiều khó khăn do chi phí đền bù giải tỏa mặt bằng tăng mạnh. 

Thay thế cho khung giá đất giai đoạn 2015 - 2019, thì khung giá đất cho giai đoạn 2020 - 2024 được ban hành ở các tỉnh, thành phố, mức giá đất tại các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp tăng mạnh. Trong đó, tại TP Hồ Chí Minh có mức tăng trung bình 20%, Hà Nội tăng 15%, Đồng Nai có mức tăng mạnh 1,5x-3x, Bình Dương tăng trung bình 20% - 45%, Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng 50% - 2,73x, Bình Phước tăng trung bình 84%, Bắc Ninh tăng 40%, Long An tăng trung bình 60%, Bắc Giang tăng 36%, Hưng Yên tăng trung bình 39%...

Như vậy, sau khi điều chỉnh giá đất, vốn đầu tư vào các dự án khu công nghiệp cũng tăng theo. Tại dự án Sonadezi Châu Đức tổng mức đầu tư trong năm 2022 tăng 63% do chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tăng 90% YoY. Dự án Khu công nghiệp Phú Thuận (Bến Tre) tổng mức đầu tư cũng phải điều chỉnh tăng thêm 61% do chi phí đền bù giải tỏa tăng. 

Việc khung giá đất tại các tỉnh trong giai đoạn 2020-2024 gia tăng sẽ làm ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các Khu công nghiệp mới thành lập, có thể suy giảm về mức 30- 35% so với các khu công nghiệp hiện hữu đang duy trì ở mức trên 50%.

Đối với các hộ dân cư hiện hữu, việc đền bù giải tỏa gặp nhiều khó khăn. Dẫn tới thời gian đền bù giải tỏa kéo dài tới hàng năm, do đó có sự chênh lệch quá lớn về giá bồi thường giải phóng mặt bằng qua các năm. Khiến tiến độ triển khai thi công các dự án khu công nghiệp rất chậm, khiến nguồn cung khu công nghiệp thiếu hụt nghiêm trọng. 

Trong khi đó, việc “mở cửa bầu trời” đón nhận các chuyến bay quốc tế và áp dụng hộ chiếu vắc-xin nhằm phục hồi nền kinh tế thời kỳ hậu đại dịch Covid-19. Đã tạo điều kiện cho các chuyên gia của doanh nghiệp nước ngoài trực tiếp đến Việt Nam để hoàn tất các thủ tục đầu tư mà trước đó trong thời gian dịch bệnh mới chỉ ký các biên bản ghi nhớ MOU. 

Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo. Chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp được quy định trong NĐ 35/2022 và NĐ 82/2018/NĐ-CP. Cùng với đó, tỷ giá VND/USD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia. Việc Trung Quốc tiếp tục duy trì chính sách “Zero Covid” đã hình thành xu hướng dịch chuyển dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. 

Đây là những yếu tố khiến Việt Nam ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và trở thành bến đỗ đáng tin cậy của các dòng vốn FDI. Do đó, nhu cầu về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang lớn hơn bao giờ hết. 

Những cổ phiếu tiềm năng

Việc mất cân bằng cán cân cung - cầu về bất động sản công nghiệp, đã giúp phân hóa thị trường một cách rõ nét. Điều này có thể thấy rõ trong báo cáo của SSI Research, đối với các doanh nghiệp niêm yết, đơn vị này đã chia thành 3 nhóm. 

Nhóm 1 là các doanh nghiệp khu công nghiệp còn quỹ đất cho thuê gồm SZC, IDC, KBC, VGC, BCM.

Nhóm 2 là các khu công nghiệp đã lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê, không có dự án mới bao gồm MH3, BAX, TIP, SZL, D2D.

Nhóm 3 là các khu công nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 gồm LHG, NTC, HPI, SIP.

Với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ giúp các doanh nghiệp còn quỹ đất khu công nghiệp nhanh chóng gia tăng diện tích đất cho thuê. 

Trong quý I năm 2022, SZC tiếp tục cho thuê tại khu công nghiệp Châu Đức với diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê còn lại đạt hơn 300 ha. 

IDC tập trung cho thuê khu công nghiệp Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với lợi thuế diện tích đất đền bù liền thửa đủ với diện tích đất sẵn sàng cho thuê đạt hơn 500 ha. 

KBC tập trung vào Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và Quang Châu. VGC chủ yếu cho thuê các khu mới như Đồng Văn IV, Phú Hà. IDV tăng cường cho thuê Châu Sơn. TID thuộc Bà Rịa Vũng Tàu như Đất Đỏ và Bàu Xéo, đồng thời hoàn thành đền bù giải tỏa tại Khu công nghiệp Đức Hòa III Long An. ITA hoàn thiện hạ tầng cho thuê tại Khu công nghiệp Tân Đức mở rộng 15 ha. BCM tập trung cho thuê tại Khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng.

Đối với các doanh nghiệp có khu công nghiệp đã được lấp đầy, không còn diện tích cho thuê như MH3, BAX, TIP, SZL, D2D ghi nhận doanh thu đều đặn và có lượng tiền mặt lớn, chi trả cổ tức cao.

Các doanh nghiệp đang có có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như LHG, HPI, SIP đang gặp khó khăn trong việc đền bù giải tỏa diện tích cho thuê liền thửa tại một số khu công nghiệp như Long Hậu 3, Hiệp Phước mở rộng và Lê Minh Xuân III; NTC chờ chuyển nhượng đất từ UBND tỉnh Bình Dương.

Trong năm 2022, các doanh nghiệp đã xây dựng kế hoạch kinh doanh với sự tăng trưởng mạnh mẽ, dự kiến tổng doanh thu đạt 38.294 tỷ đồng (+25% YoY) và kế hoạch lợi nhuận sau thuế đạt mức 12.317 tỷ đồng (537% YoY).

Có nhiều lý do để các doanh nghiệp tin tưởng vào tốc độ tăng trưởng này, trong đó có 2 nguyên nhân nổi bật. Một là kỳ vọng sự phục hồi tích cực của nhu cầu thuê đất do các chính sách mở cửa lại nền kinh tế. Hai là giá thuê đất tại các khu công nghiệp được dự kiến sẽ tiếp tục tăng ở mức trung bình từ 8 - 20% tùy khu vực.  

SSI Research đánh giá các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê như BCM, KBC, VGC, KBC, IDC, SZC sẽ có nhiều lợi thế. Bởi các khu công nghiệp mới được phê duyệt quy hoạch thì cần đến 2-3 năm để đi vào hoạt động. Vì vậy đơn vị này đánh giá cao nhất hai cổ phiếu IDC và BCM.