Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất mới nhất và lưu ý tránh mất cọc

Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?

Hợp đồng đặt cọc mua đất là thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Theo đó, bên mua giao cho bên bán một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định để bảo đảm việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hiểu đơn giản, hợp đồng đặt cọc là bước “giữ cam kết” trước khi hai bên ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chính thức tại tổ chức công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Hợp đồng đặt cọc thường được dùng để xác nhận các nội dung chính như:

• Bên mua là ai, bên bán là ai
• Thửa đất giao dịch ở đâu
• Giá chuyển nhượng bao nhiêu
• Số tiền đặt cọc là bao nhiêu
• Thời hạn ký hợp đồng công chứng
• Bên nào chịu thuế, phí
• Trường hợp nào mất cọc, hoàn cọc, phạt cọc
• Trách nhiệm của từng bên nếu giao dịch không thực hiện được

Lưu ý quan trọng: Hợp đồng đặt cọc mua đất không làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên mua. Người mua chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng hợp lệ, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và sang tên theo quy định.

Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc mua đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ khi các bên tự thỏa thuận muốn công chứng để tăng giá trị chứng cứ.

Tuy nhiên, với giao dịch nhà đất có giá trị lớn, người mua nên cân nhắc:

• Công chứng hợp đồng đặt cọc
• Có người làm chứng
• Chuyển khoản tiền cọc qua ngân hàng
• Ghi rõ nội dung chuyển khoản
• Lập biên bản giao nhận tiền
• Lưu giữ đầy đủ giấy tờ, tin nhắn, chứng từ liên quan

Dù hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức sau đó thường phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Vì vậy, không nên nhầm lẫn giữa:

• Hợp đồng đặt cọc: Văn bản bảo đảm việc ký hợp đồng chuyển nhượng sau này.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Văn bản chính thức để thực hiện việc mua bán, sang tên nhà đất.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất tham khảo

Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất cơ bản, có thể điều chỉnh theo từng giao dịch cụ thể.

Tải về

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………. chúng tôi gồm:          

Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông: ..........................................................................................................................

Sinh năm: .................................................................................................................

CMND/CCCD số: ..................... do .................................... cấp ngày .....................

Hộ khẩu thường trú tại: ............................................................................................

Bà: ............................................................................................................................

Sinh năm:..................................................................................................................

CMND/CCCD số: ...................... do ................................. cấp ngày ......................

Hộ khẩu thường trú tại: ...........................................................................................

Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông:..........................................................................................................................

Sinh năm: .................................................................................................................

CMND/CCCD số: ................... do ............................ cấp ngày ..............................

Hộ khẩu thường trú tại: ...........................................................................................

Bà: ...........................................................................................................................

Sinh năm: ................................................................................................................

CMND/CCCD số: ................... do .............................. cấp ngày ...........................

Hộ khẩu thường trú tại: ..........................................................................................

Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:

Điều 1: Đối tượng hợp đồng

Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ: ………………………………đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản đồ số ………………..tại địa chỉ……………………………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; số vào sổ cấp GCN số ……….. do ……………………………..cấp ngày ……………… mang tên………………

Thông tin cụ thể như sau:

- Diện tích đất chuyển nhượng: ........ m2 (Bằng chữ: ..................... mét vuông)

- Thửa đất:............................. - Tờ bản đồ:............................................................ 

- Địa chỉ thửa đất:  ................................................................................................

- Mục đích sử dụng:..................................m2

- Thời hạn sử dụng: ...............................................................................................

- Nguồn gốc sử dụng: ...........................................................................................

Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng

2.1. Thời hạn đặt cọc

Thời hạn đặt cọc là: …………….., kể từ ngày …………………………… hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.2. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:..............(Bằng chữ: ....................................................đồng chẵn).

Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).

Điều 3: Mức phạt cọc

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :

- Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.

- Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.

Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 5: Cam đoan của các bên

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:

5.1. Bên A cam đoan

- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.

- Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng nêu trên.

- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

5.2. Bên B cam đoan

- Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.

- Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.

- Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.

- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.

- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.  

Điều 6: Điều khoản chung

- Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.

- Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.

- Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ  ……… bản để thực hiện.

Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.'

Nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng đặt cọc mua đất

Một mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chặt chẽ cần có đầy đủ các nội dung sau:

Đặt cọc mua đất bao nhiêu là hợp lý?

Pháp luật hiện không quy định số tiền đặt cọc mua đất tối thiểu hoặc tối đa. Số tiền đặt cọc do các bên tự thỏa thuận.

Trên thực tế, tiền đặt cọc thường phụ thuộc vào:

• Giá trị thửa đất
• Mức độ tin tưởng giữa hai bên
• Tình trạng pháp lý của đất
• Thời gian cần để công chứng, sang tên
• Việc đất có đang thế chấp, đồng sở hữu hoặc cần xử lý hồ sơ hay không

Mức tham khảo thường gặp:

• Giao dịch đơn giản, pháp lý rõ ràng: khoảng 5% - 10% giá trị chuyển nhượng
• Giao dịch cần thời gian xử lý hồ sơ: có thể thỏa thuận mức cao hơn
• Giao dịch chưa kiểm tra xong pháp lý: nên đặt cọc thấp hoặc chưa nên đặt cọc

Lưu ý: Người mua không nên đặt cọc quá cao khi chưa kiểm tra bản gốc sổ đỏ, quy hoạch, tranh chấp, tình trạng thế chấp và tư cách pháp lý của người bán.

Quy định mất cọc, phạt cọc khi một bên vi phạm

Khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất, các bên cần ghi rõ trường hợp nào mất cọc, trường hợp nào phải trả cọc và trường hợp nào phải phạt cọc.

Thông thường:

• Nếu bên mua từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận, bên mua có thể mất tiền cọc.
• Nếu bên bán từ chối bán, bán cho người khác hoặc không thực hiện đúng cam kết, bên bán thường phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương tiền cọc.
• Nếu hai bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc, bồi thường, hoàn cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó nếu không trái quy định pháp luật.
• Nếu giao dịch không thể thực hiện do lỗi pháp lý của thửa đất hoặc lỗi của bên bán, cần ưu tiên điều khoản hoàn cọc và bồi thường rõ ràng.

Cần tránh: Không nên ghi chung chung như “nếu vi phạm sẽ xử lý theo pháp luật” mà không nêu rõ mức phạt, thời hạn trả tiền và trách nhiệm từng bên. Cách viết này dễ gây khó khăn khi xảy ra tranh chấp.

Điều kiện cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất

Trước khi ký mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất, bên mua cần kiểm tra kỹ thửa đất có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không.

Các điều kiện quan trọng gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đặc biệt theo quy định
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Đất còn thời hạn sử dụng
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
• Người bán là chủ sử dụng đất hợp pháp hoặc người được ủy quyền hợp lệ
• Nếu là tài sản chung vợ chồng, cần có sự đồng ý của cả vợ và chồng
• Nếu là đồng sở hữu, cần có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu

Ngoài ra, người mua nên kiểm tra thêm:

• Đất có nằm trong quy hoạch không
• Đất có đang thế chấp ngân hàng không
• Diện tích thực tế có khớp với sổ đỏ không
• Lối đi vào thửa đất có hợp pháp không
• Có tranh chấp ranh giới, tường chung, ngõ chung không
• Người bán có từng nhận cọc của người khác chưa

Phân biệt đặt cọc giữ chỗ và đặt cọc chuyển nhượng

Khi tìm mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất, người đọc thường gặp hai khái niệm: đặt cọc giữ chỗ và đặt cọc chuyển nhượng.

Đặt cọc giữ chỗ

Đặt cọc giữ chỗ thường được dùng để giữ quyền ưu tiên mua hoặc giữ vị trí sản phẩm trong một thời gian nhất định.

Người mua cần kiểm tra kỹ:

• Ai là người nhận tiền
• Người nhận tiền có quyền bán không
• Tiền giữ chỗ có được hoàn lại không
• Khi nào chuyển sang đặt cọc chính thức
• Nếu không mua nữa thì xử lý thế nào

Đặt cọc chuyển nhượng

Đặt cọc chuyển nhượng là thỏa thuận để bảo đảm việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức.

Loại hợp đồng này cần ghi rõ:

• Thông tin thửa đất
• Giá chuyển nhượng
• Số tiền đặt cọc
• Thời hạn ký hợp đồng công chứng
• Trách nhiệm thuế, phí
• Điều khoản mất cọc, phạt cọc
• Cam kết pháp lý của bên bán

Có nên lập vi bằng khi đặt cọc mua đất không?

Trong một số giao dịch, các bên có thể lập vi bằng để ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc hoặc việc các bên cùng ký giấy tờ.

Tuy nhiên, cần hiểu đúng:

• Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật.
• Vi bằng không thay thế hợp đồng đặt cọc.
• Vi bằng không thay thế công chứng, chứng thực.
• Vi bằng không xác nhận quyền sử dụng đất thuộc về bên mua.
• Vi bằng không làm phát sinh hiệu lực chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vì vậy, nếu muốn tăng chứng cứ về việc giao nhận tiền, các bên có thể lập vi bằng. Nhưng với giao dịch mua bán đất, người mua vẫn cần ký hợp đồng chuyển nhượng hợp lệ và làm thủ tục sang tên theo quy định.

Rủi ro thường gặp khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất

Ký hợp đồng đặt cọc mua đất tưởng đơn giản nhưng có thể phát sinh nhiều rủi ro nếu người mua không kiểm tra kỹ.

Các rủi ro phổ biến gồm:

• Người nhận cọc không phải chủ sử dụng đất
• Đất chưa có sổ đỏ
• Đất đang tranh chấp
• Đất đang thế chấp ngân hàng
• Đất nằm trong quy hoạch
• Đất bị kê biên hoặc bị ngăn chặn giao dịch
• Đất đồng sở hữu nhưng chưa có đủ chữ ký
• Bên bán đã nhận cọc của nhiều người
• Hợp đồng không ghi rõ phạt cọc, hoàn cọc
• Thanh toán tiền mặt nhưng không có biên nhận
• Hợp đồng ghi sai số thửa, diện tích, địa chỉ
• Không quy định rõ bên nào chịu thuế, phí

Lưu ý để đặt cọc mua đất an toàn

Để hạn chế rủi ro khi dùng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất, người mua nên lưu ý:

• Kiểm tra bản gốc sổ đỏ trước khi đặt cọc
• Đối chiếu thông tin người bán với giấy tờ tùy thân
• Kiểm tra tình trạng hôn nhân của người bán
• Yêu cầu vợ hoặc chồng của người bán cùng ký nếu là tài sản chung
• Kiểm tra quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền hoặc công cụ tra cứu đáng tin cậy
• Kiểm tra tình trạng thế chấp, kê biên, ngăn chặn giao dịch
• Không đặt cọc cho môi giới nếu không có ủy quyền hợp lệ
• Không đặt cọc quá cao khi chưa kiểm tra xong pháp lý
• Nên chuyển khoản thay vì giao tiền mặt
• Ghi rõ nội dung chuyển khoản là tiền đặt cọc mua thửa đất nào
• Ghi rõ thời hạn công chứng và thời hạn hoàn tiền nếu giao dịch không thành
• Giữ lại hợp đồng, biên nhận, chứng từ chuyển khoản, tin nhắn và giấy tờ liên quan

Với thửa đất chưa có sổ đỏ, đất thừa kế, đất đồng sở hữu, đất đang thế chấp hoặc hồ sơ pháp lý phức tạp, người mua nên hỏi ý kiến luật sư, công chứng viên hoặc cơ quan chuyên môn trước khi đặt cọc.

Những trường hợp nên công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất

Dù hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, người mua vẫn nên cân nhắc công chứng trong các trường hợp sau:

• Giá trị đặt cọc lớn
• Thời hạn đặt cọc dài
• Đất có nhiều người đồng sở hữu
• Đất là tài sản chung vợ chồng
• Đất có nguồn gốc thừa kế
• Đất đang thế chấp ngân hàng
• Bên mua và bên bán chưa quen biết
• Một bên giao dịch thông qua người được ủy quyền
• Hợp đồng có nhiều điều khoản phức tạp

Công chứng không giúp loại bỏ toàn bộ rủi ro, nhưng giúp tăng tính chứng cứ và buộc các bên cẩn trọng hơn khi ký kết.

Câu hỏi thường gặp về mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất

1. Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng không? Không bắt buộc, nhưng nên công chứng hoặc có người làm chứng nếu giao dịch có giá trị lớn.
2. Đặt cọc mua đất bao nhiêu là hợp lý? Pháp luật không quy định mức cụ thể; thực tế thường do hai bên thỏa thuận, phổ biến khoảng 5% - 10% giá trị giao dịch.
3. Bên mua không mua nữa có mất cọc không? Có thể mất cọc nếu hợp đồng có thỏa thuận và bên mua từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
4. Bên bán không bán nữa phải bồi thường thế nào? Thông thường bên bán phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương tiền cọc, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.
5. Có nên đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ không? Không nên nếu chưa kiểm tra rõ điều kiện cấp sổ, điều kiện chuyển nhượng và cam kết hoàn tiền nếu giao dịch không thực hiện được.
6. Đặt cọc mua đất bằng giấy viết tay có hợp lệ không? Có thể có giá trị nếu đáp ứng điều kiện giao dịch dân sự, nhưng nên lập văn bản rõ ràng, có chữ ký các bên, chứng từ thanh toán và người làm chứng nếu cần.
7. Vi bằng có thay thế công chứng hợp đồng mua bán đất không? Không. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, không thay thế công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Kết luận

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất là văn bản quan trọng giúp ràng buộc trách nhiệm giữa bên mua và bên bán trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Một hợp đồng chặt chẽ cần ghi rõ thông tin thửa đất, số tiền đặt cọc, thời hạn công chứng, trách nhiệm thuế phí, điều khoản mất cọc, phạt cọc và cam kết pháp lý của bên bán.

Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra kỹ sổ đỏ, quy hoạch, tranh chấp, thế chấp, tư cách chủ sở hữu và tình trạng hôn nhân của bên bán. Với giao dịch giá trị lớn hoặc hồ sơ phức tạp, nên tham khảo ý kiến luật sư, công chứng viên hoặc cơ quan chuyên môn để hạn chế rủi ro mất cọc và tranh chấp về sau.

                                                                                                                Nguồn tin: Tổng hợp

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin trong bài viết được cung cấp bởi Công ty Cổ phần Tập đoàn Meey Land nhằm mục đích tham khảo và cập nhật kiến thức chung cho người đọc. Chúng tôi không đưa ra bất kỳ cam kết hay bảo đảm nào, dù trực tiếp hay ngụ ý, về tính đầy đủ, độ chính xác, độ tin cậy hoặc mức độ phù hợp của thông tin đối với từng mục đích cụ thể, trong phạm vi pháp luật cho phép. Mặc dù Meey Land luôn nỗ lực kiểm chứng và cập nhật dữ liệu một cách cẩn trọng tại thời điểm đăng tải, các nội dung trong bài viết không nên được xem là cơ sở duy nhất để đưa ra quyết định liên quan đến tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý. Chúng tôi khuyến nghị người đọc nên tham khảo thêm ý kiến từ các chuyên gia có chuyên môn để có đánh giá phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể. Meey Land không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ tổn thất hoặc rủi ro nào phát sinh từ việc sử dụng thông tin trong bài viết này để đưa ra quyết định.