Mải miết tìm nhà ở đô thị giá rẻ 

Giới chuyên gia bất động sản nhận định, sự mất cân bằng cung - cầu, lạm phát tăng mạnh toàn cầu, chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng nhanh… là những nguyên nhân thúc đẩy giá bán bất động sản trong thời gian tới sẽ còn tăng cao hơn nữa, nhất là phân khúc căn hộ chung cư.

Tổng hợp khảo sát từ một số đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong 5 tháng đầu năm 2022 bình quân tăng cao. Trong đó, sản phẩm tại Hà Nội có số liệu tăng cao hơn so với TP. Hồ Chí Minh. Tại báo cáo của Batdongsan về thị trường tháng 5/2022, giá bán văn hộ chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 5% so với tháng 5/2021. Trong khi đó giá bán chung cư tại TP. Hồ Chí Minh chỉ tăng 5%.

Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao

Theo dự báo được Bộ Xây dựng công bố, nhu cầu nhà ở trong giai đoạn 2021 - 2030 sẽ còn tăng thêm, nhất là tại các khu vực thành phố, đô thị lớn. Nguyên nhân lớn nhất là do tốc độ gia tăng dân số cùng với tỷ lệ đô thị hóa cao; Mức thu nhập của người dân cao hơn làm tăng khả năng chi trả nói chung và mức độ sẵn sàng chi trả để mua nhà ở thực nói riêng. Song song với đó, nhu cầu về cải tạo, thay thế các dự án xuống cấp, nhà ở lâu đời cũng sẽ tăng nhanh.

Tỷ lệ dân số vùng đô thị vào năm 2030 có thể tăng lên 45%. Vì vậy, đòi hỏi thị trường phải tăng thêm 70 triệu m2 nhà ở đô thị mỗi năm. Nhu cầu mới về sản phẩm thực hiện mục đích ở thực sẽ tập trung tại các thành phố lớn và các khu công nghiệp.

Tổng giá trị của căn hộ chung cư thấp hơn nhà đất, đa dạng diện tích nên loại hình này dần được ưa chuộng và là lựa chọn ưu tiên tại các đô thị lớn, tiếp tục là xu hướng mua nhà chủ đạo trong 10 năm tới. Hiện số lượng các gia định, cá nhân chọn mua chung cư để sinh sống tại thành phố lớn trên cả nước đã tăng khoảng 1,6 lần so với 10 năm trước.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, trong mọi trường hợp, dù kinh tế tăng trưởng hay suy giảm thì nhu cầu an cư vẫn luôn rất cao bởi thời kỳ "dân số vàng". Vì thế, biên độ tăng giá trung bình của thị trường chung cư được kỳ vọng luôn ở mức 8 - 10%/ năm nhờ việc đẩy mạnh đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng.

Nguồn cung liên tục suy giảm

DKRA Việt Nam mới đây công bố một báo cáo cho thấy tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở đang ngày một rõ nét. Trong tháng 4 vừa qua, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh vùng ven như Bình Dương, Long An, Tây Ninh, Đồng Nai… chỉ có chưa tới 2.500 căn hộ mới, bằng khoảng 69% so với cùng kỳ năm ngoái.

Chưa kể, thị trường bất động sản hiện còn đang chênh lệch lớn giữa nguồn cung sơ cấp trên thực tế và nguồn cầu dự kiến. Theo Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025, giai đoạn 2022 - 2025 sẽ đạt tổng nguồn cầu là 185.200 sản phẩm nhà ở, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, số liệu từ báo cáo của Savills Việt Nam lại chỉ ra rằng, từ năm 2022 đến hết năm 2025, toàn thị trường chỉ có thêm 78.900 căn hộ mở bán.

Thêm một điểm đáng chú ý là thị trường thiếu trầm trọng sản phẩm nhà ở giá bình dân, nhất là tại các đô thị lớn. Những dự án này trước đó đã bán hết và nay không có thêm nguồn cung mới cho các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Giá nguyên liệu đầu vào, nhân công đều tăng cao

Giá nhà ở hiện đã neo ở mức cao và vẫn có xu hướng tăng trong thời gian tới. Nguyên nhân chính vẫn là nguồn cung khan hiếm, cùng một số yếu tố khác như nguyên vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất, chi phí hạ tầng, chi phí nhân công, chi phí pháp lý… đều tăng cao trong thời gian qua đã khiến tất cả cộng vào giá bán nhà.

Ngoài ra, trên thế giới cũng có nhiều biến động như xung đột giữa Nga và Ukraine đã gây ra những áp lực lên chuỗi cung ứng khiến cho lạm phát gia tăng, giá nhà lại tiếp tục bị đẩy lên cao. TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, nhà ở là kênh đầu tư, có sức hút mạnh nhất với dòng tiền khi lạm phát xảy ra. Do đó, áp lực khiến giá nhà tăng lên là hoàn toàn có thể xảy ra.

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services cho hay: "Đối với loại hình căn hộ tại Hà Nội, trong 2 năm trở lại đây, nguồn cung mới đã giảm 20-40%/năm, gây ra tình trạng khan hiếm giỏ hàng căn hộ mới. Đặc biệt quá trình hoàn thiện pháp lý để phát triển dự án còn tồn đọng nhiều trở ngại, số dự án cấp phép mở bán hạn chế dẫn đến tình trạng tăng giá bán ở loại hình căn hộ".

Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước đang có động thái siết tín dụng bất động sản, tuy với mục đích hạ nhiệt thị trường nhưng vẫn khiến giá nhà lại một lần nữa tăng lên. Bởi khi bị thắt vốn ngân hàng, các nhà đầu cơ phải tìm tới những nguồn tài chính thông qua các kênh phi chính thức với chi phí cao hơn.

Nhất là khi mặt bằng giá đầu vào neo ở mức cao thì doanh nghiệp được giao dự án sẽ có mong muốn thực hiện các phân khúc nhà ở trung cấp hoặc cao cấp để đem lại biên lợi nhuận tốt hơn so với những dự án thương mại giá rẻ.

Có thể thấy, câu chuyên lệch pha cung cầu nhà ở đang ngày một gay gắt, nhất là khi nhu cầu tìm kiếm của người dân tập trung hơn vào những căn hộ, nhà ở vừa túi tiền trong dân ngày càng cao nhưng nguồn cung thì rất khan hiếm.