Lý do người mua vẫn “dửng dưng” trước làn sóng chiết khấu bất động sản

Theo Nhịp sống thị trường, sự ảm đạm của thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu dừng lại mà đang lan rộng. Theo ghi nhận, giá bất động sản tại nhiều khu vực giảm mạnh hơn giai đoạn cuối năm ngoái và thanh khoản cũng kém. Sức mua căn hộ hay đất nền tiếp tục giảm so với cuối năm trước, dù có nhiều sản phẩm chiết khấu lên tới 20-40%.

Trên thị trường thứ cấp, các dự án căn hộ sắp đến hạn đóng tiền để bàn giao và hết thời gian ưu đãi ân hạn nợ gốc, phải chịu lãi suất thả nổi đã ghi nhận tình trạng bán tháo của người ôm hàng. Mức giảm ghi nhận từ 200-500 triệu đồng. Mặc dù mức giảm này mạnh hơn thời điểm cuối năm ngoái, tuy nhiên sức mua vẫn chưa cải thiện đáng kể.

Ví dụ, vừa qua một dự án chung cư gần ngã tư Bình Thái, Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) đã tung gói chiết khấu 40-50% giá niêm yết cho trường hợp thanh toán nhanh (trả tiền một lần). Đó là mức giảm chưa xuất hiện trên thị trường căn hộ tính từ năm 2014 đến nay.

Bên cạnh đó, một số dự án căn hộ dùng chính sách thanh toán mềm, tăng phần khuyến mãi vào sản phẩm được cho là đang tăng mức giảm. thị trường cũng đang dần có người mua căn hộ hình thành trong tương lai ngộp tài chính. Họ chấp nhận thanh lý sản phẩm với chủ đầu tư và chịu mức phạt hợp đồng.

Theo báo cáo mới đây của DKRA Group, mặt bằng giá bán sơ cấp bất động sản vẫn neo ở mức cao, còn giá và thanh khoản thứ cấp suy giảm mạnh. Hiện nay, giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm dưới 6% so với cuối năm 2022. Đặc biệt, mức giảm của một số dự án hết thời gian ân hạn gốc, hỗ trợ lãi vay là 15-20% so với giá hợp đồng gốc.

Dù mức chiết khấu và giảm giá tăng mạnh ở các phân khúc, tuy nhiên sức mua vẫn còn khá yếu ở thời điểm này. Điều đó chứng tỏ rằng các chính sách giảm giá dường như chưa tác động đến thanh khoản thị trường trong thực tế.

Theo phân tích của đại diện DKRA Group về câu chuyện ân hạn nợ gốc, lãi suất của các chủ đầu tư, các chủ đầu tư đã thường xuyên đổi mới cách thức bán hàng để kích cầu thị trường. Trong đó, cụm từ chính sách “ân hạn nợ gốc/lãi suất” được nhắc tới nhiều nhất và đó cũng là chính sách bán hàng phổ biến nhất ở giai đoạn 2018-2022.

Xét về mặt tích cực, đó là công cụ giúp chủ đầu tư kích cầu thị trường, và gia tăng hiệu quả bán hàng. Qua đó, khách hàng có thể dùng để tăng cường khả năng đầu tư và tiềm năng sinh lời trong tương lai.

Thế nhưng, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, các khoản vay mua bất động sản đến hạn phải trả thường xuyên gây sức ép lên chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Những hậu quả tiêu cực không mong muốn đã xảy ra do việc lạm dụng đòn bẩy tài chính, khoản vay bị đẩy lên quá cao so với khả năng trả nợ của chủ đầu tư và nhà đầu tư. Khi đó, nhà đầu tư phải tự mình thực hiện thanh toán lãi suất/ nợ trong thời gian ân hạn trong khi chủ đầu tư mất đi năng lực thực hiện cam kết tài chính. Do vậy đã gây nên nhiều vấn đề cho cả hai bên mua - bán.

Ngoài việc mất niềm tin vào chủ đầu tư, đa số nhà đầu tư đều không thể trả nợ đã bị rơi vào nhóm nợ xấu. Các hiện tượng cắt lỗ đã xuất hiện ồ ạt trên thị trường để giảm sức ép về dòng vốn, điều đó đã mang tới những ảnh hưởng tiêu cực cho thị trường bất động sản hiện nay.