Luật Kinh doanh bất động sản chính thức thông qua: Đặt cọc nhà ở không được quá 5% giá bán

Theo An ninh tiền tệ, Quốc hội đã nghe Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo về việc giải trình, tiếp thu và chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trước khi biểu quyết.

Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1), UBTVQH tiếp thu ý kiến ĐBQH, trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ chỉnh lý dự thảo Luật, loại bỏ điểm d khoản 2 của Điều 1 và bổ sung quy định ở khoản 3 Điều 1.

Có quan điểm đề nghị bổ sung quy định đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhằm cho thuê với cơ quan chủ quản dự án đầu tư là Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu ý kiến về vấn đề này, hiện nay dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có các quy định về việc Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động là đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

Thế nhưng, không chỉ là phi lợi nhuận, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam không phù hợp với khái niệm kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3.

Bởi vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản được bổ sung điểm d khoản 2 Điều 1. Như vậy, không điều chỉnh với Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

UBTVQH đã tiếp thu, giải trình quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản (Điều 9), và bỏ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 về “Không trong thời gian đang thực hiện thủ tục phá sản, giải thể theo quy định của pháp luật”, qua đó tránh gây trở ngại đối với quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp.

Quy định tại Luật Phá sản năm 2014 cho thấy trình tự, thủ tục phá sản bao gồm nhiều bước: Nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản; Tòa án thụ lý và xem xét đơn yêu cầu phá sản; Mở thủ tục phá sản; Hội nghị chủ nợ; Phục hồi kinh doanh; Ra quyết định tuyên bố phá sản và thi hành quyết định.

Do vậy, hoạt động của doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng, không được cho cơ hội hồi phục nếu không cho phép doanh nghiệp bất động sản kinh doanh từ khi có đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản hoặc có quyết định mở thủ tục phá sản của thẩm phán.

Nếu tòa án đã ra quyết định tuyên bố phá sản thì việc bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nằm trong phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật và đã được quy định ở điểm a khoản 2 Điều 1.

Xuất hiện quan điểm cho rằng việc cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế là quy định không khả thi vì khó có thể xác định được thế nào là “quy mô nhỏ”, dễ gây tiêu cực và trốn thuế. Do đó, yêu cầu kinh doanh bất động sản thì đều phải thành lập doanh nghiệp, không kể quy mô nào.

UBTVQH căn cứ vào cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ cần xin tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 9 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản: “Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ”; để qua đó Luật này nhanh chóng đi vào cuộc sống, kiến nghị Chính phủ đứng ra chịu trách nhiệm quy định chi tiết nhằm triển khai được đúng quy định của Luật liên quan tới nội dung này.

Đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài, UBTVQH chỉnh sửa quy định ở Điều 10 và 15 theo hướng: người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước nhằm bảo đảm đồng bộ với tinh thần của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đồng thời, giữ nguyên chính sách hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 để đảm bảo thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, ngoài ra hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thông thường là bên yếu thế.

Chủ đầu tư dự án bất động sản theo đó chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đầy đủ những điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua công trình xây dựng, nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Đối với điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh (Điều 24), có quan điểm cho rằng, Điều 24 không nêu rõ về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc xác nhận công trình xây dựng, nhà ở hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo quyết định Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2025, đảm bảo tính đồng bộ với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về chính sách.