Khi nguồn cung chưa được cải thiện thì giá bất động sản vẫn còn tăng

Theo doanhnhanvn, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở trong nước đang đối diện với bối cảnh nguồn cầu lớn và động lực tăng trưởng rất mạnh mẽ. Tuy nhiên, thực trạng diễn ra là nguồn cung mới trên thị trường ngày càng hạn chế vì tác động từ nhiều nguyên nhân và giá trên thị trường không hướng đến người có nhu cầu thực.

Tại phiên thảo luận Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản thuộc khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 vừa qua được tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam đã thuyết trình về những khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay, đồng thời đưa ra những giải pháp cụ thể. 

Đánh giá của ông Neil MacGregor cho thấy, thị trường nhà ở tại Việt Nam đang và sẽ chứng kiến thêm lượng nhu cầu khổng lồ song song với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số "vàng", nhưng thực tế nguồn cung nhà ở đang rất hạn chế. Đơn cử là, tại các đô thị lớn nhất cả nước như TP. Hồ Chí Minh ghi nhận thị trường có sự lệch pha do nhiều vấn đề tồn tại và cần giải pháp phù hợp, thiết thực hơn nhằm giải quyết vấn đề này. 

“Theo Báo cáo thị trường quý I của Savills, thị trường căn hộ ở TP HCM quý I chỉ có 2.150 căn mở bán. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện" - Ông Neil MacGregor nói.

Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể phải có sự sắp xếp phù hợp hơn. Trong năm 2020, “Nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050” được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch diễn ra rất chậm khi đến cuối tháng 5/2022 chỉ có 7/111 quy hoạch được quyết định và phê duyệt.

"Quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, với các dự án lớn với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án" - Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhấn mạnh.

Cũng về vấn đề này, Luật Đất đai và Luật Xây dựng vẫn chưa thống nhất và đang chồng chéo lên nhau, gây ra sự khó khăn cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước thực hiện quá trình xin phê duyệt. Theo đó, Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng tới quá trình triển khai thì vướng nhiều khó khăn, bất cập và chưa có quy định rõ ràng. Chuyên gia cho hay, các bộ luật cần được sắp xếp lại, tổ chức hợp lý và hiệu quả hơn để tránh sự chồng chéo giữa những quy định khác nhau của khung pháp lý. Hỗ trợ chính quyền các địa phương trong giai đoạn phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở. 

Thêm một vấn đề quan trọng là tình trạng đầu cơ đang diễn ra ở nhiều địa phương là giá loại hình nhà ở không hướng đến người mua cuối cùng. Việc này sẽ khiến nền kinh tế và toàn xã hội phát triển không lành mạnh, thiếu bền vững trong dài hạn. Hơn nữa, quỹ đất để phát triển tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh còn rất ít, dễ bị thao túng đã khiến nhiều nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản. 

“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ” - Ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Đồng thời ông Neil MacGregor khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền nên đưa ra những giải pháp tăng thêm quỹ đất sạch để hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ gây ra bong bóng đất và giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Qua đây, kiểm soát tốt hơn nguy cơ thị trường xảy ra “bong bóng” bất động sản. Bên cạnh đó, Tổng giám đốc Savills Việt Nam còn cho rằng, các vùng trung tâm cần bổ sung thêm quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các công trình hạ tầng, giao thông nhằm hỗ trợ toàn quá trình phát triển đô thị.

Liên quan tới các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trên nhiều địa bàn vừa qua, ông Neil MacGregor khuyến nghị, phải xây dựng được quy trình đấu giá đất minh bạch, công bằng hơn, chẳng hạn có thể mời các đơn vị định giá có năng lực tầm cỡ quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để thúc đẩy đô thị phát triển. Đồng thời, nên tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại những thị trường phát triển hơn trong khu vực như Singapore, Hong Kong…

Hiện tại, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản và các hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị giám sát, quản lý chặt chẽ. Nhà nước cũng cân nhắc tới việc hạn chế nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn. Đứng trước bối cảnh này, Tổng giám đốc Savills Việt Nam đã khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động tiếp cận thêm nhiều nguồn vốn, các kênh đầu tư thay thế như M&A, quỹ đầu tư, liên doanh. Bởi, khi đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp thị trường phát triển ổn định và giảm bớt các rủi ro về hệ thống.