Giải pháp kép tạo đà cho thị trường bất động sản

Những điểm nghẽn pháp lý

Thời gian qua,các doanh nghiệp bất động sản đã bước qua một giai đoạn sàng lọc, thay đổi mạnh mẽ để có một “sức đề kháng” tốt hơn trước những biến động của thị trường.

Trước thách thức của đại dịch COVID-19, các phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản thương mại và bất động sản văn phòng, bất động sản nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà liền kề) đang trải qua một giai đoạn thực sự khó khăn. Nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, sự tự tin của các chủ đầu tư giảm, dẫn đến việc ra mắt các dự án mới bị hoãn lại. 

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc, khó khăn về thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản. Trong đó, điểm nghẽn trong pháp lý trên thị trường bất động sản thời gian qua đã để lại nhiều hệ quả làm hạn chế sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản, làm cho giá tăng cao, gây bất bình trong xã hội.

Điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội; đồng thời làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest phân tích, bất động sản là một ngành kinh doanh phải hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp nhất so với các ngành nghề khác khi phải chịu sự tác động điều tiết của 12 luật khác nhau: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy chữa cháy…

“Hiện giữa các luật có sự vênh nhau rất nhiều. Luật này quy định thế này nhưng luật kia lại quy định khác khiến việc thực thi rất lúng túng, không biết theo luật nào. Chính vì sự phức tạp, chồng chéo này mà như có ý kiến từng đánh giá đó là một “ma trận” làm cho tốc độ triển khai các dự án đầu tư bất động sản bị hạn chế rất lớn”, ông Hiệp khẳng định. 

Chia sẻ về những thách thức của thị trường bất động sản, TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) chia sẻ: Sự hồi phục và phát triển của thị trường bất động sản là một trong những chỉ dẫn quan trọng của quá trình phục hồi chung của nền kinh tế. Chúng ta đang trong tình thế của các tác động kép, rất bất lợi, dịch bệnh chưa qua thì chiến tranh đã tới. Rủi ro kép tăng lên kể cả trên hai phương diện: Rủi ro về pháp lý, rủi ro về thị trường.

Để giải quyết được vấn đề này cần giải pháp kép. Mở cửa được hiểu theo nghĩa rộng nhất không phải là mở cửa thị trường mà là mở cửa trong thể chế. Mở cửa bên ngoài và mở cửa bên trong nên thúc đẩy cải cách thể chế, giải phóng mọi nguồn lực, phá bỏ mọi rào cản để phát huy được tinh thần doanh nghiệp, thúc đẩy quá trình kinh doanh. Đây là yêu cầu quan trọng nhất ngay trong bối cảnh hiện nay.

Bên cạnh đó, những gói hỗ trợ tài khóa tiền tệ. Các gói hỗ trợ này rất quan trọng nhưng bao giờ cũng có phạm vi hạn chế thường tác động trong ngắn hạn. Gói hỗ trợ quan trọng nhất là gói hỗ trợ về thể chế, để giải phóng các nguồn lực, thúc đẩy tinh thần doanh nghiệp cho cả giai đoạn phát triển dài hạn của nền kinh tế Việt Nam.

Hiện nay, hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản đang là điểm nghẽn lớn nhất của nền kinh tế Việt Nam, trong khi việc khai thác các nguồn lực đất đai và thúc đẩy quá trình đô thị hoá là nguồn lực, cũng là động lực quan trọng nhất của quá trình công nghiệp hoá. Tuy nhiên, những hạn chế này đang tạo nên những điểm nghẽn mà chúng ta chưa giải quyết được.

Cụ thể, sửa đổi Luật Đất đai đang phải tạm thời dừng lại, các giải pháp trong lĩnh vực bất động sản du lịch cũng chưa được giải quyết. Do đó, việc giải quyết các điểm nghẽn này đang trở thành một vấn đề quan trọng hàng đầu.

"Vừa qua, chúng ra có sửa 8 Luật liên quan đến đầu tư xây dựng nhưng thực tế cũng chỉ như “muối bỏ biển”, chưa giải quyết được gì nhiều cho các điểm nghẽn liên quan đến thị trường bất động sản như hiện nay", ông Lộc nói.

Thể chế chưa theo kịp tốc độ của thị trường BĐS

Cũng theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội: "Các thể chế chưa theo kịp tốc độ của thị trường bất động sản. Trong hệ thống pháp luật có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản và vẫn tồn tại những bất cập".

Theo vị chuyên gia này, quá trình sửa luật cần phải xác định rõ ràng câu chuyện: Các đạo luật chuyên ngành sửa theo Luật Đất đai hay Luật Đất đai sửa theo các luật chuyên ngành? Nếu không xác định rõ thì vẫn có vướng mắc.

"Các đạo luật hiện nay sửa theo quy định của họ nên có những mâu thuẫn với Luật Đất đai. Sự thiếu đồng bộ, chưa cập nhật và thay đổi của các quy định phù hợp với thực tiễn của thị trường trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư… cùng một số Nghị định, văn bản chuyên ngành có liên quan gây khó khăn cho công tác thực thi Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia, nhất là việc cơ cấu lại nguồn cung, tập trung vào phát triển các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp phục vụ nhu cầu của số đông", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận định.

Vị chuyên gia này cũng nói thêm, câu chuyện định danh các bất động sản mới ví dụ như bất động sản du lịch cũng là vấn đề. Vì nhiều người đầu tư condotel vướng mắc về pháp lý. Khi quy định sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch chưa rõ ràng thì các địa phương cũng trở nên lúng túng. Với các doanh nghiệp khi kinh doanh phân khúc bất động sản như condotel, shophouse cũng lúng túng theo.

Ngoài ra, theo ông Tuyến, về vấn đề chuyển đổi số, thì pháp lý chuyển đổi số như thế nào để đảm bảo bí mật thông tin của khách hàng. Điều này liên quan đến các bộ luật khác. Cơ chế pháp lý để đảm bảo vệ quyền bí mật thông tin cá nhân của khách hàng sẽ ra sao? Khi chuyển đổi số sẽ tạo ra mô hình kinh tế chia sẻ hay là một chuỗi kỳ nghỉ ra sao?...

Đưa ra giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, ông Tuyến phân tích: "Để nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản nói chung, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trong đó cần tập trung giải quyết nhiều nhóm vấn đề khác nhau như bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản 2021 về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng, thể hiện các loại hình chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phát hành cổ phiếu, trái phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán".

Bên cạnh đó, một điểm nữa là bổ sung quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 tích hợp chặt chẽ giữa hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng với vấn đề bảo vệ môi trường. Đồng thời, xây dựng các tiêu chí, các sản phẩm bất động sản du lịch xanh; xác lập cơ chế đồng bộ, thống nhất về chính sách ưu đãi, khuyến khích đối với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc tạo lập các sản phẩm bất động sản du lịch xanh hoặc lồng ghép mô hình kinh tế tuần hoàn trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch.

Ngoài ra, rà soát sửa đổi các quy định của Luật Du lịch năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các đạo luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành về kinh doanh bất động sản du lịch, bảo đảm sự thống nhất, tương thích, đồng bộ, góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia phân khúc thị trường bất động sản du lịch.