Giá căn hộ chung cư Hà Nội vẫn neo cao

Theo VTV, ghi nhận cho thấy giá căn hộ chung cư tại Hà Nội vẫn chưa giảm nhiệt dù các phân khúc khác đang gặp nhiều khó khăn và thậm chí phải cắt lỗ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá chung cư được cho là còn tiếp tục tăng lên cũng đến từ tình hình thị trường thực tế hiện nay. Nguồn cung mới vẫn khan hiếm trên thị trường chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay. So với nhu cầu thực tế, dự án mới cũng ít, không đủ đáp ứng nhu cầu.

Những phân khúc như căn hộ chung cư bình dân, trung cấp và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn ghi nhận giao dịch, do đó khả năng giảm giá là khó, đặc biệt là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện tại.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng có đồng quan điểm khi cho rằng chi phí của các dự án bị đội lên vì thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài. Điều đó cũng khiến các dự án mở bán sau khó đưa ra mức giá thấp hơn so với những dự án trước đó cùng phân khúc. Do vậy, giá bán chung cư sơ cấp vẫn khó giảm khi nguồn cung bất động sản mới vẫn khan hiếm và tắc, cũng như dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông.

Theo thống kê của CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý II/2023 vẫn ở mức thấp khi có khoảng 1.820 căn hộ cần mở bán từ 9 dự án, trong đó chỉ có 2 dự án mở bán đợt đầu, và còn lại là các dự án mở bán tiếp theo. Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao Chi nhánh Hà Nội của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, những thách thức vĩ mô hiện hữu đã ảnh hưởng tới tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2023. Con số đã giảm hơn 53% so với cùng kỳ năm ngoái khi chỉ đạt 3.926 căn.

Đó cũng là lượng bán ra trong nửa năm thấp nhất từng được ghi nhận trong 5 năm qua. Tất cả nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm nay đều thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong đó tỉ trọng lớn hơn với 51% thuộc về phân khúc cao cấp.

Về vị trí, phía Tây vẫn chiếm phần lớn lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và góp 52% và 54% lần lượt tổng nguồn cung mới trong quý II/2023 và nửa đầu năm. Ngoài 1 dự án trung cấp ở ngoại thành, nguồn cung mới còn lại đều nằm ở phía Tây và đến từ các dự án cao cấp với mức giá mở bán từ 49 - 68 triệu đồng / m2, chưa phí bảo trì và VAT.

Theo thống kê, số lượng căn hộ bán ra cho thấy tín hiệu khả quan khi vượt nguồn cung mới trong quý II và cả nửa đầu năm 2023. Theo ghi nhận, tổng có 4.280 căn hộ chung cư được mở bán tại thị trường Hà Nội trong nửa đầu năm nay.

Thế nhưng, con số này vẫn còn thấp khi so với các số liệu trước đó, giảm 60% so với tổng số cơ sở đạt được trong 6 tháng đầu năm 2022. Tại các khu đô thị, dự án căn hộ chung cư tiếp tục cho thấy khả năng hấp thu tích cực và góp phần lớn vào tổng số căn hộ bán ra trong 6 tháng đầu năm 2023.

Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội sau quý II.2023 đạt 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), ngang với mức tăng 1,6% so với quý trước và 9,5% so với cùng kỳ năm 2022 vì tỉ trọng phân khúc cao cấp tăng.

Đặc biệt, giá trung bình căn hộ mới mở tại Hà Nội vẫn khá cao dù có những ảnh hưởng của lợi nhuận cao và khủng hoảng tín dụng. Có 52% dự án chào bán trong số các dự án chào bán sơ cấp quý II đạt trên 47 triệu đồng/ m2, các dự án còn lại chào bán từ mức 35 triệu đồng/ m2 trở lên.

Trên thị trường thứ cấp, trung bình giá căn hộ tại Hà Nội đạt gần 31 triệu đồng/m2, dường như giữ nguyên so với quý I, tuy nhiên tăng 3,2% theo năm. Đa số các khu vực đều tăng giá so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Bắc Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy và Hà Đông là những nơi ghi nhận mức tăng giá thứ cấp cao từ 5-6% trong năm qua.

Theo nhận định của bà Nguyễn Hoài An, nguồn cung căn hộ Hà Nội sẽ cải thiện trong những tháng cuối năm 2023. Theo thống kê của CBRE, lượng căn hộ mở bán mới tại Thủ đô sẽ cải thiện với hơn 6.300 căn được mở bán, giúp tổng nguồn cung mới trong năm nay đạt 10.500 căn.

Đa số lượng mở bán mới sẽ tới từ những đợt tiếp theo của dự án tại khu đô thị phía Tây của Hà Nội và thuộc nhóm cao cấp. Bởi vậy, giá sơ cấp trung bình được cho là sẽ duy trì trong khoảng 47-49 triệu đồng/ m2 vào cuối năm nay, ngang với mức tăng trưởng 5% theo năm.

Nhiều người vẫn mong có đáy bất động sản, tuy nhiên thị trường căn hộ sẽ không có vùng đáy, vì giá sơ cấp vẫn tăng, chi phí đầu vào tăng cao và nguồn cung thì tắc nghẽn. 

Theo ông Trung, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực có thể sinh dòng tiền cũng chính là căn hộ chung cư vì vùng giá tốt nhất là lúc người mua lựa chọn được sản phẩm có pháp lý, chọn đòn bẩy tài chính tốt nhất.

Các chính sách mới được bán hành mang đến những tác động nhất định. Thế nhưng, thị trường vẫn cần phải có thời gian để có thể chờ độ thẩm thấu chính sách.

Theo dự báo từ các chuyên gia, Ngân hàng Nhà nước trở thành một trong những yếu tố tác động để nguồn vốn tiếp tục đổ dồn vào bất động sản khi đã có động thái hạ lãi suất điều hành 4 lần kể từ đầu năm tới nay. Thế nhưng, nhà đầu tư càng trở nên thận trọng hơn và chú trọng tới những loại bất động sản có thể sinh lời.