Giá bất động sản vẫn sẽ tăng dù Luật Đất đai sửa đổi được thông qua?

Cách đây không lâu, Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội biểu quyết thông qua trong kỳ họp bất thường lần thứ 5. Được biết, Luật này sẽ chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025 trừ một số điều khoản cụ thể.

Luật Đất đai 2024 có một số điểm mới và điểm nổi bật, điển hình như việc đổi mới quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; quy định rõ ràng về các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá đấu thầu; đảm bảo quỹ đất để thực hiện chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số; giảm đầu mối trung gian trong giao đất và cho thuê đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất.

Thị trường bất động sản rút ngắn đà phục hồi

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua sẽ giúp thị trường bất động sản rút ngắn đà phục hồi, cùng với sự hỗ trợ của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Xét ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn SGO (SGO Group) chia sẻ với VietNamNet và cho biết, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua mang nhiều yếu tố tích cực cho thị trường địa ốc, doanh nghiệp và cả người dân. Vị này đánh giá: “Để ban hành luật này, Quốc hội và Chính phủ đã rất cẩn trọng, lấy ý kiến đầy đủ của nhiều đối tượng trên thị trường để thông qua luật với những quy định phù hợp so với thời điểm hiện tại cũng như định hướng phát triển trong tương lai. Luật Đất đai sửa đổi đã làm rõ, tháo gỡ nhiều vướng mắc mà các doanh nghiệp đã gặp phải trước đây”.

Cũng theo Chủ tịch SGO Group, loạt vướng mắc về vấn đề giao đất và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vốn 'đau đầu' trước đây nay đã được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai sửa đổi. Bên cạnh đó, những điều khoản có liên quan đến định giá đất trong thời gian qua nhiều địa phương và cơ quan đều chờ đợi luật được thông qua để có được phương pháp tính chuẩn. Một khi tháo gỡ được những vấn đề quan trọng này, các dự án đang vướng mắc sẽ được thúc đẩy phát triển.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung hẳn một chương quy định về sự phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 không có chương này.

Với quy định mới đã đề cập rõ ràng loạt nguyên tắc phát triển, quản lý cũng như khai thác quỹ đất yêu cầu việc phát triển, quản lý cũng như khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, đồng thời sử dụng đất một cách công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả, đúng theo quy định của pháp luật; đảm đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư và an sinh xã hội, bố trí đất ở cũng như đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số, thực hiện chính sách theo quy định của Luật này.

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, nếu những nguyên tắc này được thực hiện, Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn trên thị trường sơ cấp đất đai, phục vụ cho việc đầu tư và phát triển kinh tế, xã hội. Thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, toàn bộ "địa tô chênh lệch" đều sẽ thu vào ngân sách nhà nước.

Ông Châu cũng cho rằng, điều 126 trong Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng về cơ chế thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định nhà đầu tư trúng đấu thầu cần có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ cũng như tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã được ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ cũng như tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.

Theo đó, lợi ích của 3 chủ thể có liên quan sẽ được bảo đảm một cách hài hòa, đó là người sử dụng đất bị thu hồi đất sẽ được bồi thường theo đúng giá thị trường, đồng thời được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ; từ đó đảm bảo lợi ích hợp pháp và chính đáng của nhà đầu tư. Ngoài ra, toàn bộ ‘địa tô chênh lệch’ sẽ được thu vào ngân sách nhà nước, phục vụ lợi ích công cộng; điều này cũng sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Giá bất động sản vẫn tăng trong thời gian tới?

Luật Đất đai sửa đổi mới được thông qua đã loại bỏ khung giá đất cũng như quy định bảng giá đất tại Điều 159. Cụ thể, bảng giá đất sẽ được xây dựng hàng năm và được áp dụng từ ngày 1/1/2026, đồng thời được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo, điều này sẽ giúp bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường. Chưa kể, Luật Đất đai 2024 cũng quy định khá thông thoáng đối với việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất, đối với hầu hết dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại.

Thực tế, quy định này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất, thúc đẩy hoạt động đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh và phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao, ngoài ra còn có khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp và cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ cũng du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Đánh giá thêm về vấn đề này, Chủ tịch SGO Group Vũ Kim Giang cho biết, giá bất động sản được cấu thành phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Đáng chú ý, khi đền bù giải phóng mặt bằng để có thể chuẩn bị quỹ đất sạch, khung giá đất bám sát với thị trường thì những dự án được đấu giá hay đấu thầu sẽ tiệm cận so với giá của thị trường vào thời điểm đó. Nhờ vậy, các nhà đầu tư sẽ tính toán một cách kỹ lưỡng để đưa ra quyết định đầu tư. Đồng thời, thị trường cũng sẽ tự điều chỉnh một cách phù hợp, giúp các bên cùng có lợi ích tốt nhất.

Theo ông Giang, những quy định mới ở Luật Đất đai sửa đổi sẽ giúp tháo gỡ nhiều vấn đề trên thị trường bất động sản. Một khi nguồn cung được cải thiện, những dự án cũng sẽ rục rịch tái khởi động.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Nhiều đối tượng sẽ được hưởng lợi từ Luật mới này. Cụ thể, các doanh nghiệp trong ngành sẽ có cơ chế tốt hơn và quy định rõ ràng hơn đối với việc tiếp cận quỹ đất cũng như phát triển dự án. Đồng thời, những người dân trong diện giải tỏa cũng được hưởng chế độ đền bù tốt hơn.

Chưa kể, nhiều đối tượng tiếp cận đất đai được mở rộng, có nhiều cơ hội linh hoạt hơn, cơ chế giá hợp lý hơn. Luật đất đai sửa đổi cũng quy định rõ ràng về những trường hợp thu hồi đất, ngoài ra quy định đấu giá cũng được minh bạch công khai.

Tuy nhiên, theo Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, dù Luật Đất đai sửa đổi được thông qua nhưng thị trường bất động sản chưa thể phục hồi nhanh. Để luật mới được thẩm thấu và thực thi, độ trễ có thể dao động trong khoảng 8 - 12 tháng. Việc Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng một cách bền vững, thúc đẩy việc định giá đất sát với mặt bằng giá của thị trường, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Cũng theo ông Tuấn, Luật Đất đai 2024 còn quy định về đất kết hợp với việc sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp góp phần tích tụ đất đai cho việc sản xuất; ngoài ra còn có quyền cho thuê, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Những quy định nói trên trong luật mới sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng giá các loại đất, gia tăng giá bất động sản trên thị trường nói chung.