Dòng tiền của giới đầu tư bất động sản có xu hướng chuyển dịch
BÀI LIÊN QUAN
Bất động sản chẳng khác nào quả bom nổ chậm, quản lý không tốt sẽ gây nhiễu loạn thị trường tài chínhTS. Cấn Văn Lực: Thị trường BĐS suy giảm để bước vào giai đoạn phát triển lành mạnhĐòn đau cho thị trường dầu, không có chuyện giá dầu tiếp tục tăng
Bất động sản là kênh đầu tư vốn được ưa chuộng nhất
Theo đó, thị trường bất động sản hiện đang có khá nhiều dấu hiệu chững lại, tuy nhiên, đây vẫn là một kênh được giới đầu tư quan tâm nhất, và xem là kênh đầu tư trú ẩn an toàn.
Theo dữ liệu của trang thông tin Batdongsan.com.vn, từ tháng 1 năm 2020 đến tháng 6 năm 2022, nhà ở gắn với đất luôn có chỉ số tăng giá khá cao, tiếp theo sau là vàng, thị trường chứng khoán và tiếp đến là tiền gửi tiết kiệm.
Tính đến tháng 6 năm nay, chỉ số giá nhà đất tăng đến 86% so với thời điểm tháng hồi 1 năm 2020. Trong đó, dù chỉ số giá vàng cùng chứng khoán cũng đã tăng mạnh vào hồi tháng 1 năm 2022, tăng lần lượt 44% và 57% (nếu so sánh với tháng 1 năm 2020). Tuy nhiên, bước sang tháng 6 năm 2022, cả hai thị trường này đều giảm nên mức tăng so với thời điểm tháng 1 năm 2020 chỉ còn lại 34% và 21%.
Trong khi đó, những kênh đầu tư khác có nhiều biến động thì bất động sản vẫn được coi là “hầm trú ẩn” an toàn đối với dòng tiền, đây cũng là kênh đầu tư sinh lời ổn định nhất hiện nay. Đặc biệt, các dòng sản phẩm bất động sản ở thực, luôn có tính thanh khoản cao, đảm bảo tốt tiến độ cũng như chất lượng, chủ đầu uy tín thì sẽ càng được quan tâm nhiều hơn.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, dù room tín dụng đã được nới phần nào, những vẫn còn một số chính sách kiểm soát tín dụng rất thận trọng đối với lĩnh vực bất động sản. Đây là chu kỳ mà dòng tiền chuyển hướng vào các sản phẩm bất động sản có giá trị thực tế hơn, hội đủ những yếu tố: có giá cả hợp lý, có vị trí thuận lợi, nhiều tiện ích, có chất lượng tốt, đảm bảo tiến độ và có thương hiệu.
TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, trước đây, khi dòng tiền “dễ” chủ yếu phân bổ vào những sản phẩm mang tính chất đầu cơ, trong khi, các sản phẩm nhà ở xã hội, hay nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp chưa được chú trọng, nên thiếu nguồn cung đối với phân khúc có nhu cầu ở thực rất cao này. Theo đó, tại TP. Hà Nội và TP.HCM hiện nay không còn nhà có giá dưới 25 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung căn hộ hàng chục tỷ đồng lại rất phổ biến.
“Chúng tôi hiện chưa tìm ra được một căn hộ nào giá khoảng 25 triệu đồng/m² trên thị trường TP. Hà Nội hay TP.HCM. Ngay cả những thành phố lớn như TP.Đà Nẵng, TP. Nha Trang cũng không còn. Như vậy, đây là một phân khúc bất động sản phù hợp với đại đa số người dân lao động. Trong khi những căn hộ, shophouse, hay biệt thự, liền kề đều có mức giá trên 10 tỷ đồng lại rất xuất hiện rất nhiều”, vị chuyên gia này nói.
Dòng tiền có xu hướng đổ về những sản phẩm phù hợp
Trong giai đoạn thị trường bất động sản gặp khó khăn, xu hướng dòng tiền sẽ đổ về các dòng sản phẩm có mức giá phù hợp, có nhu cầu ở thực của người dân, đồng thời có giá trị thực. Chỉ các dòng sản phẩm này mới có khả năng thanh khoản tốt trong lúc thị trường trầm lắng.
Bình luận về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, trong bối cảnh lạm phát gia tăng về tổng thể, thị trường bất động sản cũng chịu một tác động tiêu cực hơn là tích cực. Vì khi lạm phát gia tăng, sẽ buộc nhiều nước phải can thiệp bằng việc tăng lãi suất. Khi mặt bằng lãi suất tăng cao, thì chắc chắn nghĩa vụ trả nợ sẽ tăng theo, tỷ giá cũng từ đó tăng lên, đồng tiền nội tệ của nhiều nước sẽ mất giá…
Theo ông Lực, lãi suất tăng thì việc đầu tư, hoạt động tiêu dùng giảm và kinh tế cũng sẽ giảm đà hồi phục, giá cả nhiều mặt hàng cũng từ đó tăng theo, dẫn đến tâm lý phòng thủ xuất hiện. Người dân cũng sẽ bớt chi tiêu hơn, thậm chí là người ta từ bỏ ý các định về đầu tư. Hoặc nếu có thì sẽ không có chuyện “lướt sóng” dễ dàng kiếm lời như trước.
Chuyên gia này cũng cho rằng, hiện nay nếu như bất động sản vẫn còn tăng bất thường, thì ở một nơi nào đó sẽ có thể là một hiện tượng thổi giá. Năm 2022, các yếu tố cơ bản nhằm đẩy giá bất động sản lên như đây đã không còn nữa. Trừ khi pháp luật được điều chỉnh, hay những thông tin quy hoạch được công bố, hoạt động đầu tư vào cơ sở hạ tầng chẳng hạn … Bên cạnh đó, Chính phủ và nhiều địa phương đã đang có động thái, các chính sách để điều tiết giúp thị trường bất động sản trở về giá trị thực.
Trong khi đó, chuyên gia Trang Bùi của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong hơn hai năm vừa qua, giá nhà lại đang có xu hướng tăng lên, nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung mới chào bán trên thị trường chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang, đã kéo giá bán nhà ở trung bình trên toàn thị trường tăng lên theo. Vậy nên, giá nhà trong thời gian qua đã vượt quá ngưỡng thu nhập trung bình đại đa số người dân.
Cũng theo bà Trang Bùi, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào giai đoạn thiếu vốn, nhưng không thể sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì vậy, với nhiều phân khúc vượt quá những giá trị thực, thị trường bất động sản sẽ có nhiều sự điều chỉnh trở về với giá trị thực hơn.
Đầu tư triển khai dự án bất động sản thường là phải có kế hoạch sử dụng những khoản đầu tư lớn và dài hạn, trên thế giới, ngoài vốn của doanh nghiệp, kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản đến từ thị trường tài chính.
Tại Việt Nam, còn có thêm một kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản đó là tiền trả trước của người mua. Tức doanh nghiệp bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, không phải ngay từ khi bắt tay vào dự án, doanh nghiệp bất động sản đã có thể thu về khoản tiền trả trước. Muốn bán được sản phẩm hình thành trong tương lai, doanh nghiệp buộc triển khai dự án cơ bản và phải thỏa mãn nhiều điều kiện được quy định rất cụ thể tại Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai. Đơn cử như phải hoàn thiện xong phần móng đối với nhà chung cư; phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở riêng lẻ…
Chính vì vậy, doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam vẫn phải đi tìm nguồn vốn sẵn có trên thị trường tài chính - vốn tín dụng ngân hàng, giống như các nước trên thế giới.
Hiện tại, vốn tín dụng ngân hàng là dòng vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản cũng như doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay, dòng vốn này đang chiếm phần lớn cấu trúc vốn của các doanh nghiệp. Theo tính toán trong 10 tháng đầu năm 2022, tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 71%, trong khi đó cổ phiếu chỉ chiếm khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, TPDN 10%, vốn FDI 7%.