Chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản muốn giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất 

Cần cân nhắc bỏ phương pháp thặng dư 

Theo Báo đầu tư, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất là chủ đề thu hút nhiều ý kiến trong thời gian qua. 

Với các quy định hiện hành, dự thảo trên đã loại bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp gồm thu nhập, so sánh và hệ số điều chỉnh giá đất khi thực hiện định giá đất. Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường (đơn vị soạn thảo dự thảo) cho rằng, phương pháp thặng dư rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu tính chính xác nên thường có sai số lớn, dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương. 

Trong khi đó, ở góc độ chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư cần được cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng bởi nếu quyết định bỏ phương pháp thặng dư thì việc định giá đất sẽ gặp rất nhiều khó khăn. 

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận định, mỗi phương pháp định giá đều có điều kiện áp dụng khác nhau. Đối với những khu đất có tiềm năng phát triển xác định bằng phương pháp thặng dư là hợp lý và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế, bởi phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. 

“Nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Bởi, để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng chung tất cả các phương pháp, mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất…”, ông Thỏa nhấn mạnh.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn của Savills TP Hồ Chí Minh đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu, tư vấn cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước và quốc tế, bà cho rằng phương pháp thặng dư là phù hợp khi định giá những khu đất có tiềm năng phát triển. Ví dụ với một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ thì với phương pháp hệ số điều chỉnh hay so sánh thì giá trị của khu đất sẽ là một giá trị cố định. Còn đối với phương pháp thặng dư, khu đất này sẽ được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khách, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, nhằm bảo đảm nguyên tắc định giá cao nhất và tốt nhất cho tài sản. 

Ở một ví dụ khác trường hợp khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ, nếu sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do có sự hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp. 

“Như vậy, phương pháp thặng dư nên được giữ lại để ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển”, bà Đỗ Thị Thu Giang nêu quan điểm.

Lo ngại tắc dự án do phương pháp định giá đất

Thời gian qua, việc xác định tiền sử dụng đất được ví như “căn bệnh trần kha” của thị trường bất động sản. Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ tính riêng tại TP Hồ Chí Minh có 112 dự án bất động sản chưa thể triển khai do vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án đang vướng mắc trên địa bàn thành phố hiện nay. 

Tại Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn, sau khi nhận chuyển nhượng dự án khu dân cư phường Phú Thuận có tên thương mại là Lotus Residence có vị trí tại phường Phú Thuận, quận 7, TP Hồ Chí Minh, dự án đã hoàn thành tất cả các thủ tục như phê duyệt quy hoạch 1/500 từ năm 2015, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở từ năm 2015 và nhiều năm qua, Công ty liên tục xin UBND TP Hồ Chí Minh và các sở, ngành cho đóng tiền sử dụng đất để tiếp tục triển khai Dự án, nhưng bất thành.

Tổng giám đốc của công ty là ông Dương Tuấn Tú cho biết, dù Công ty đã nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường từ ngày 27/12/2017 nhưng dự án chưa được phê duyệt thuế sử dụng đất. Đến tháng 2/2021, UBND quận 7 mới có văn bản gửi Công ty Anh Tuấn về việc xác định diện tích lúa, đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thuộc dự án. Đến nay, dự án vẫn trong giai đoạn xác định số tiền cần phải đóng cho việc bảo vệ, phát triển đất trồng lúa trước khi chuyển từ đất trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; xác định số tiền cần phải đóng cho đất trường học, đất kênh rạch…

“Dù đất đã sạch, các thủ tục cơ bản đã hoàn tất, nhưng bước cuối cùng là đóng tiền sử dụng đất để được cấp phép xây dựng không thực hiện được, khiến dự án bị treo từ năm 2017 đến nay. Doanh nghiệp muốn làm cũng không được, muốn chuyển nhượng lại dự án cũng không xong. Điều này đã đẩy doanh nghiệp vào tình huống vô cùng khó khăn”, ông Tú nói. 

Việc thay đổi phương pháp định giá đất mới có thể làm phức tạp thêm những dự án bị tắc hiện nay. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, một dự án đang triển khai giờ lại chuyển sang một phương pháp định giá mới, thay thế phương pháp thặng dư đã sử dụng sẽ kéo dài thêm thời gian chờ đợi của dự án, gây tốn thêm chi phí cho nhà đầu tư. Muốn áp dụng một số phương pháp mới thì phải có bản đồ giá đất toàn quốc trong khi ít nhất đến cuối năm 2025 mới có bản đồ giá đất toàn quốc. Do đó, ông Hiệp lo lắng nguồn cung bất động sản sẽ ách tắc vì không có thêm dự án được hoàn thiện thủ tục pháp lý. 

Những lo lắng của doanh nghiệp bất động sản là có cơ sở, bởi hiện nay, phần lớn các dự án chung cư cao tầng đều áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất. Nếu loại bỏ phương pháp này thì tình trạng ách tắc dự án sẽ càng trầm trọng hơn. Nếu gỡ được những vướng mắc này sẽ khơi thông được nguồn cung cho thị trường đang thiếu nguồn cung dự án mới như hiện nay. 

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, có dự án từ khi có quyết định chủ trương đầu tư đến khi được giao đất, thời gian kéo dài tới vài năm giá đất thì thay đổi liên tục khiến chi phí sử dụng đất đội lên rất nhiều. Điều này gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp trong việc xác định chính xác chi phí tiền sử dụng đất để đưa ra mức giá bán hợp lý. Có không ít doanh nghiệp không kham nổi chi phí nên phải buông dự án, khiến thị trường ngày càng có nhiều dự án phải “đắp chiếu” kéo dài. 

Ở góc độ người trực tiếp tham gia vào quá trình thẩm định giá đất, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, nếu bỏ phương pháp thặng dư, Bộ Tài nguyên và Môi trường nên nghiên cứu, ban hành ra phương pháp định giá đất mới có sự kết hợp giữ phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư hiện nay. “Đây là một bài toán khó bởi để tìm ra một công thức tài chính mới khi mà các lý luận tài chính, kinh tế trên thế giới đã đạt ngưỡng bão hòa và tìm ra một luận thuyết kinh tế mới là không hề đơn giản”, ông Cường nói.