Chính phủ sẽ là người chi tiêu nhiều nhất để phá băng bất động sản
Theo Vietnamnet, tại chuyên đề “Thực trạng sức khoẻ thị trường bất động sản Việt Nam” được tổ chức trong tháng 6, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, doanh nghiệp đầu tư, phát triển BĐS đồng loạt rơi vào tình trạng “ngộp thở” trong thời gian dài.
VARS cho rằng, nếu tình hình thị trường địa ốc vẫn diễn biến khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động đến hết quý III, 43% đến hết năm 2023. Từ đầu năm ngoái đến nay, Chính phủ liên tục đưa ra những chính sách trực tiếp lẫn gián tiếp để vực dậy thị trường địa ốc, nhưng tốc độ phục hồi rất chậm.
Về giải pháp thúc đẩy tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản, ông Trần Nguyên Đán - Giảng viên Đại học Kinh tế TP. HCM đã trao đổi về vấn đề này.
Việc thị trường bất động sản ghi nhận những dấu hiệu phục hồi, nhưng tốc độ còn chậm, ông Đán cho rằng: “Thị trường địa ốc hiện vẫn chưa có dấu hiệu rõ ràng nào cho thấy sự phục hồi. Hiện thị trường đã có giao dịch nhưng quy mô còn nhỏ lẻ, không đáng kể. Rất khó phân biệt đây có phải những giao dịch thật hay chỉ do môi giới tạo sôi động cho thị trường?”.
Có nhiều nguyên nhân khiến bất động sản phục hồi chậm, trong đó có tâm lý chờ đợi của người mua. Lãi suất tiền gửi ở thời điểm này tuy đã giảm nhưng lãi suất cho vay giảm không đáng kể. Thực tế là không phải cứ lãi suất tiền gửi giảm thì lãi suất cho vay giảm theo ngay, mà nó cần độ trễ.
Tiếp cận nguồn vốn khó khăn, người vay còn phải chứng minh khả năng trả nợ. Không ít người vay ngân hàng trước kia để sản xuất kinh doanh, thực thực chất lấy tiền đầu tư vào BĐS.
“Hiện nay, khi nền kinh tế khó khăn, người vay cần chứng minh khả năng trả nợ bằng phương án kinh doanh nên rất khó thuyết phục. Ngân hàng thương mại sẽ thẩm định kỹ hơn, họ thà không cho vay chứ không để bị mất vốn” - Vị chuyên gia cho hay.
Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư địa ốc có mặt bằng cho thuê. Nhưng trước làn sóng trả mặt bằng thì họ đang gặp khó về dòng tiền, không sẵn vốn để tham gia thị trường như trước.
Về kênh chú ẩn dòng tiền hiện nay, theo ông Đán, khi tham gia đầu tư BĐS, nhà đầu tư thường kỳ vọng vào nguồn thu từ công việc chính và lợi nhuận từ BĐS. Với bối cảnh kinh tế hiện nay, nhiều người lo ngại viễn cảnh suy thoái kinh tế tương lai, vì vậy hình thành tâm lý tích tiền mặt.
Đồng thời, một nghịch lý
Đồng thời, nghịch lý đang diễn ra là lãi suất tiền gửi mang dấu hiệu giảm nhưng lượng tiền gửi thì tăng. Nhiều nhà đầu tư địa ốc chọn cách gửi tiết kiệm vì đây vẫn là kênh trú ẩn an toàn. Họ chờ đợi tới khi thị trường xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi thì lập tức tham gia ngay.
“Hiện tại, các nhà đầu tư địa ốc không muốn “bắt dao rơi”. Họ thà mất đi khoản lợi nhuận khi vào thị trường trễ nhưng mang lại sự an toàn hơn. Xu hướng của nhà đầu tư hiện nay cũng là gửi tiết kiệm” - Ông Đán nói.
Với khả năng tài chính của các doanh nghiệp BĐS hiện tại, ông Đán cho rằng việc bơm vốn cho họ giống như “đổ tiền vào túi không đáy”. Người có nhu cầu mua nhà ở thực nếu tiếp cận được vốn vay thì doanh nghiệp mới có tiền. Khi dồn vốn vay cho người mua nhà ở thực sẽ hạn chế được rủi ro cho ngân hàng, không gây vỡ hệ thống.
Hiện tại có 3/4 các loại tài sản thế chấp của ngân hàng là bất động sản. Khi thị trường giảm thì ngân hàng cũng sẽ đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp nhằm hạn chế rủi ro. So với việc cá nhân vay mua nhà, những khoản vay của doanh nghiệp địa ốc có nguy cơ nợ xấu, rủi ro cao.
Chính phủ sẽ là người “chi tiêu nhiều nhất”
Hệ sinh thái bất động sản, gồm các nhóm ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, cơ điện… bị đứng hình kèm với những dấu hiệu suy thoái kinh tế thì Chính phủ phải trở thành “người chi tiêu lớn nhất”.
Phần chi tiêu của Chính phủ giống như “vốn mồi” để kéo thị trường hồi phục, tạo công ăn việc làm… bù đắp vào phần thiếu hụt. Xét về kinh tế vĩ mô, tổng cầu có hai yếu tố quan trọng là chi tiêu Chính phủ và chi tiêu hộ gia đình, cá nhân. Việc cải thiện hai chỉ số này giúp cho nền kinh tế đi lên.
Chỉ số chi tiêu của hộ gia đình, cá nhân đang suy giảm vì ảnh hưởng của địa dịch Covid - 19 và tâm lý chờ diễn biến kinh tế tương lai. Theo vị chuyên gia, để hệ sinh thái BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung hồi phục trở lại thì cách duy nhất là Chính phủ mở rộng chính sách tài khóa, đẩy mạnh đầu tư công.
Cùng việc tăng chi tiêu, ở giai đoạn khó khăn như hiện tại thì Chính phủ không nên giao chỉ tiêu thu thuế cho địa phương. Thay vào đó cần cắt thuế, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân… nhiều hơn nữa.
Chính phủ cần chấp nhận nợ công tăng và thâm hụt ngân sách trong 5 năm tới. Khi kinh tế hồi phục, việc thu thuế sẽ nhiều hơn để giải quyết được bài toán thâm hụt ngân sách. Không ít địa phương lên kế hoạch đầu tư mua nhà ở xã hội, nhà ở công chứng, tuy nhiên hết tháng 5 vẫn chưa giải ngân được.
Đối với gói 120.000 tỷ đồng, việc khó giải ngân là do vướng mắc về chính sách phát triển nhà ở xã hội. Với nhà ở xã hội giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn thì công nhân cũng khó mua được.
Hơn nữa, phát triển NOXH cho công nhân không phù hợp với hiện tại. Cần đầu tư vào dự án nhà ở cho công nhân thuê trong vòng 10 năm, hết thời hạn thì điều chỉnh giá thuê. Còn với NOXH đang được phát triển tại những thành phố lớn, nhiều người đủ năng lực tài chính mua thì không đủ điều kiện mua và ngược lại.