Châu Âu nguy cơ chìm trong bão nợ bất động sản

Theo Thanh Niên Việt, các công ty địa ốc tại châu Âu hiện nay có khoảng 165 tỷ USD trái phiếu sẽ đáo hạn tới năm 2026 trong bối cảnh ngân hàng thương mại đang giảm mức độ tiếp xúc với ngành này, cộng với chi phí tín dụng ở mức cao nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính trước đó. Thực trạng này khiến một số doanh nghiệp bị hạ cấp xuống hạng trái phiếu rác, khiến việc vay vốn của họ trở nên đắt đỏ. 

Cuộc khảo sát của Bank of America Corp cho biết, việc nợ nần chồng chất đã khiến không ít nhà phát triển phải bán bớt tài sản, cắt giảm cổ tức và thực hiện các đợt phát hành chứng quyền trong nỗ lực điều chỉnh quy mô doanh nghiệp nhằm ứng phó với tương lai hỗn loạn hơn. 

Người đứng đầu thị trường châu Âu, Trung Đông và châu Phi (EMEA) tại công ty Chatham Financial - Jackie Bowie cho biết: “Kỳ hạn trái phiếu có thể trở thành chất xúc tác cho các giao dịch bất động sản, vì nếu doanh nghiệp không xin tái cấp vốn được, họ sẽ phải rút khỏi thị trường. Theo tôi, nhiều BĐS sẽ được rao bán trong thời gian tới vì những khó khăn tài chính”. 

“Nặng nợ” trái phiếu, nỗ lực vượt khó

Có thể ví dụ bằng trường hợp của công ty BĐS tại Thụy Điển là Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB. Giá trị cổ phiếu của công ty này giảm tới hơn 90% kể từ mức đỉnh trong lịch sử. Công ty này vay 8 tỷ USD và sử dụng để xây dựng danh mục đầu tư gồm hơn 2.000 BĐS, đã trở thành núi nợ khi kỷ nguyên rẻ kết thúc.  

Vì nhiều nhà phát triển bị hạ cấp, họ cũng phải loại bỏ những đợt phát hành chứng quyền đã lên kế hoạch. Trừ khi họ thu hẹp được đống nợ hiện tại hay lãi suất vay giảm trở lại, các doanh nghiệp này sẽ phải trả lãi suất tín dụng cao hơn khi xin tái cấp vốn. 

Các chuyên gia đều cho rằng, nhiều nhà phát triển sẽ được hỗ trợ để xếp hạng trở lại cấp độ đầu tư. Nhưng thực tế thì việc này không khả thi trong khi trái phiếu hỗn hợp của nhiều doanh nghiệp giảm giá trên thị trường thứ cấp. 

Một số nhà quản lý quỹ đầu tư không chịu nổi áp lực buộc phải bán trái phiếu cho chính những công ty BĐS đã phát hành chúng, chẳng hạn như Around Town SA và Heimstaden Bostad AB của Thụy Điển. Giá của trái phiếu bằng đồng Euro đã giảm khoảng 1/5 kể từ đầu năm 2022. 

Theo Giám đốc Đầu tư của công ty Heimstaden AB - Christian Fladeland: “Những thay đổi lớn và đột ngột về lãi suất danh nghĩa không thực sự chắc chắn. Chúng ta cần duy trì kỷ luật tài chính nhằm vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại bằng một bảng cân đối kế toán mạnh mẽ, chính sách phòng ngừa rủi ro cùng hồ sơ đáo hạn những khoản nợ”. 

Với những doanh nghiệp BĐS còn lại sẽ chọn các giải pháp khác như phát hành chứng quyền hay các hình thức nợ thay thế đắt đỏ hơn nhằm giảm gánh nặng hiện tại. Nhưng những giải pháp này cũng sẽ lan vào doanh thu của họ. 

Đó chính là mặt trái của thị trường chứng khoán BĐS ở châu Âu. Điều mà chưa từng xảy ra kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Những cổ phiếu BĐS đang giao dịch trên sàn ở mức rẻ nhất kể từ năm 2008. 

Mức bán tháo kể từ đỉnh tới đáy kể từ tháng 8/2021 là gần 50%, tức khoảng 148 tỷ USD, khiến cho Chỉ số Bất động sản Stoxx 600 hạ xuống mức thấp kỷ lục so với chỉ số chứng khoán chuẩn. 

Tình trạng hỗn loạn ngày càng lan rộng khiến cho công ty BĐS British Land Plc mất đi vị trí trong FTSE 100 sau hơn 20 năm, trong khi chủ sở hữu của trung tâm tài chính danh tiếng Canary Wharf ở London còn tụt xuống mức thấp hơn cả “rác”.

Việc thị trường chứng khoán lao dốc như vậy khiến cho thị trường BĐS gần như đóng băng khi người mua muốn đảm bảo lợi suất cao hơn nhằm bù đắp cho rủi ro lãi suất tăng và khách thuê rời khỏi. Công ty Savills cho rằng, giá các tòa văn phòng cao cấp tại Paris, Berlin, Amsterdam trong 12 tháng qua đã giảm hơn 30%. 

Theo Bowie tại Chatham Financial: “Tâm lý thị trường hiện nay vẫn khá tệ và phản ánh rõ ràng trong giá bất động sản”. 

Trên thế giới, số lượng trái phiếu BĐS và những khoản vay được giao dịch với giá quá cao khi ở ngưỡng 190 tỷ USD. Xu hướng này ngược với những ngành công nghiệp khác, trong những tháng gần đây đang dần thu hẹp lại giá trị. 

Những đợt sóng lớn

Theo nhà phân tích Aaron Guy của Citigroup Inc., tình hình hoàn toàn có thể tệ hơn hiện tại. Giá trị BĐS thương mại ở châu Âu có thể giảm đến 40% vì mức độ thay đổi của thị trường nợ. Ông nhận định rằng, những nhà phát triển có thể bổ sung thêm khoảng 50% vốn chủ sở hữu trong khi xin tái cấp vốn cho dự án để có thể đáp ứng điều kiện của ngân hàng và quỹ tín dụng tư nhân. Tính toán này dựa theo lãi suất tái cấp vốn 6%. 

“Chúng tôi thấy rằng giá bất động sản sẽ còn xuống thấp và những nhà phát triển phải hứng chịu nhiều khó khăn hơn. Một số mô hình kinh doanh của họ không còn khả thi và nhận thấy rõ hơn ở thị trường trái phiếu” - Một chuyên gia phân tích. Sự không chắc chắn là một yếu tố khiến các nhà quản lý quỹ đầu tư thận trọng hơn. 

Nhà quản lý quỹ tại MAPFRE Asset Management (công ty đang quản lý hơn 40 tỷ Euro) - Ông Lucas Maruri cho biết: “Chúng tôi đang rót vốn vào lĩnh vực BĐS. Chúng tôi cho rằng còn có các rủi ro về cổ phiếu của những công ty địa ốc, các quỹ tín thác BĐS (REIT) và các nhà phát triển tại châu Âu vào các tháng tới”.