Cần xây dựng đơn vị trung gian, độc lập định giá đất

Chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường 

Thị trường bất động sản trong nhiều năm qua tại Việt Nam còn tồn tại cơ chế hai giá: một giá đất theo khung Nhà nước ban hành và một giá đất gọi là giá thị trường. Thực tế là, bảng giá đất do Nhà nước xác định chưa tiệm cận với giá của thị trường, có mức giá chỉ khoảng 30 – 50% so giá thực tế trên thị trường.

Hai giá đất này đang có sự chênh lệch lớn đã gây ra nhiều bất cập dẫn đến có nhiều đơn thư khiếu nại liên quan đến đất đai chiếm đến 70% tổng số đơn khiếu nại, tố cáo. Điều này cho thấy chưa có sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Một trong những nội dung được quan tâm nhiều nhất trong dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) có đề cập đến việc xóa bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế xác định giá đất gần hơn với diễn biến của thị trường.

Trong đó, bảng giá đất sẽ có những điểm mới sau: Thay đổi căn cứ điều chỉnh giá đất; xác định giá đất trong bảng giá đất theo giá thị trường; thay đổi thời hạn ban hành bảng giá đất bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất. 

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, bước sang giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản đòi hỏi những yêu cầu về tính công bằng, trách nhiệm và minh bạch hơn. Chính vì vậy, việc bỏ khung giá đất là sẽ là một sự đột phá, tháo gỡ được những điểm nghẽn đang tồn tại.

“Việc bỏ khung giá đất thay đổi tư duy quản lý, thỏa mãn yêu cầu của người dân, giúp người dân tiếp cận được với giá thực tế, bỏ được khúc mắc kiện cáo của nhân dân liên quan đến đất đai trong suốt thời gian qua. Cùng với đó, Nhà nước cũng thu được thuế cao”, ông Điệp nói.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc bãi bỏ khung giá đất sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề. Khi đó, địa phương hoàn toàn tự chủ trong việc xác định bảng giá đất phù hợp với giá thị trường mà không phải trăn trở, cũng như không có cơ hội tạo ra tham nhũng trong việc xử lý đất đai, đặc biệt là tính giá đất. Điều này sẽ đảm bảo được nghĩa vụ nộp thuế, mang lại lợi ích cho ngân sách nhà nước, lợi ích cho nhân dân.

Bên cạnh đó, các khu đất nằm trong diện giải phóng mặt bằng và đền bù sẽ được định giá sát với giá thực tiễn, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và người dân. Điều quan trọng là các giao dịch bất động sản trên thị trường sẽ mang tính chính xác, công khai. Việc giao đất cho các doanh nghiệp cũng không phải qua nhiều giai đoạn, vì đã có giá công khai có thể dựa vào đó để đấu giá minh bạch.

Cần xây dựng tổ chức định giá độc lập, khách quan

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, rất cần các cơ chế chính sách điều tiết phù hợp trong việc định giá đất, nền tảng xây dựng định giá trong thời gian tới bởi thực tế là các cấp chính quyền địa phương vẫn còn đang loay hoay trong việc định khung giá này. Đây là bài toán khó bởi việc định giá đất không phải là vấn đề dễ dàng, phải làm thế nào phản ánh đúng với giá thị trường.

Điều này đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp, cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; có chế tài xử phạt nghiêm minh.

Bên cạnh đó, để tối ưu để định giá sát với giá thị trường là giá đất cần đơn vị trung gian, tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp đánh giá một cách độc lập, khách quan và không phụ thuộc quyền lợi để tiến hành thực hiện. Tại từng địa phường có những tổ chức định giá độc lập riêng, khác nhau thực hiện các hoạt động xây dựng giá đất cụ thể phù hợp với pháp luật quy định.

“Để có giá đúng nhất, công bằng nhất cần sự phối hợp giữa chính quyền địa phương cùng với các đơn vị định giá độc lập, lấy ý kiến của người dân để đưa ra giá chung nhất. Ngoài ra, các cấp chính quyền địa phương, sở ban ngành cũng cần phải tăng cường cơ chế giám sát hệ thống chặt chẽ từ trung ương xuống địa phương”, ông Điệp cho hay.

Dựa vào kinh nghiệm tổ chức định giá đất ở các nước phát triển trên thế giới luôn có các tổ chức định giá đất độc lập, chuyên nghiệp, không thuộc bộ máy nhà nước. Các tổ chức này đóng vai trò quan trọng trong việc định giá đất nên khi giá đất được công bố, mức độ sai lệch chỉ rơi vào khoảng 5 – 7%. Việt Nam có thể học tập để xác định giá trị đất sát với giá thị trường.

Thực tế là việc định giá đất sao cho phù hợp không hề đơn giản, bởi đất đai cũng là loại hàng hóa luôn có sự biến động liên tục, lúc tăng, lúc giảm do đó để xây dựng khung định giá đạt chuẩn cần thu thập toàn diện dữ liệu trong vài năm trở lại. Cùng với đó, chính quyền cũng cần thực hiện kỹ lưỡng quy trình khiếu nại, phản hồi và xem xét sai xót nếu xảy ra để củng cố phương pháp vận hành hệ thống, tăng niềm tin vào cách xác định giá đất mới, nhằm hướng tới một thị trường minh bạch, ổn định giá.

Công nghệ bất động sản cũng là một trong yếu tố quan trọng trong việc quản lý đất đai và quy hoạch trong thời gian tới. Đây là giải pháp để cả người dân và các cơ quan nhà nước có thể sử dụng để hỗ trợ trong việc định giá, kiểm chứng và công khai giá cả bằng việc xây dựng các cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở trên các nền tảng công nghệ khác nhau.