Bỏ qua thông tin quy hoạch, nhà đầu tư coi chừng lỗ tiền tỷ

Nhà đầu tư tay ngang dễ dàng mắc sai lầm

Chị Quế Hương, một nhà đầu tư tay ngang chia sẻ:

“Chị được gia đình cho một khoản tiền, do chưa có nhu cầu sử dụng nên chị cũng lò dò đi mua một lô đất khá xa nhà để giữ tiền. Quan điểm của chị là nếu có lời thì bán, còn không cứ để đấy, hoàn toàn không có ý muốn đi buôn.

Một thời gian sau, ngay gần nhà có lô đất bị “ngộp” ngân hàng đang bán rẻ, chị nhào ra vồ luôn. Do lô đất có vị trí đẹp nên cũng nhiều người giành. Để chiếm lợi thế, chị quyết định xuống tiền 100% giá trị lô đất bằng cách vay nóng anh trai, chị dâu, mua được rồi chị sẽ bán lô đất ở xa nhà kia để trả tiền cho anh chị.

Rất tự tin rao bán lô đất, chị mới tá hỏa nhận ra: Lô đất này sổ ghi là đất ở nhưng quy hoạch khu đó lại là nghĩa trang. Chị sợ xanh mặt do bản thân không kiểm tra kỹ trước khi mua.

Nhà đầu tư họ kỵ hai chữ “nghĩa trang” lắm, đến người ở bình thường còn sợ nữa là. Sau nhiều giãy giụa, tìm kiếm nhiều phương án để có tiền trả nợ nhưng không khả thi. Ngay lúc chị tưởng mình sắp chết đuối với phi vụ làm ăn này thì trời thương, cho chị gặp đúng một cặp vợ chồng cần mua đất ở và họ không câu nệ chuyện nghĩa trang. 

Chị bán liền lô đất đúng bằng giá mua vào, coi như chịu lỗ tiền môi giới và chi phí thủ tục. Trả xong tiền cho anh trai và chị dâu, chị quyết rằng, từ giờ chừa không mua bán gì nữa, số nhà đất có hiện tại sẽ để yên đó. Thấy mình dùng tiền nhà cho mà còn đau tim như vậy. Người vay tiền đi buôn đất chắc còn rụng tim hơn."

Bị môi giới dắt mũi thông tin quy hoạch

Anh Công là một nhà đầu tư khá mát tay nhưng cũng không tránh khỏi thua lỗ do trót “kiểm tra quy hoạch bằng mồm”. 

Cụ thể, anh Công được một bạn môi giới tư vấn và giới thiệu một khu đất để mua. Vì đã từng đầu tư hai miếng đất trong khu vực đó và có sinh lời nên anh rất hứng thú. Môi giới thậm chí đã dẫn anh Công vào cơ quan chức năng để xin kiểm tra thông tin quy hoạch rằng đây là mảnh đất có thể phân lô, tách thửa và được phép xây dựng nhà. Nhưng tất cả chỉ là lời nói suông bằng miệng. Tin lời, anh Công xuống tiền cọc 1 tỷ đồng và hẹn thời gian tiến hành chuyển nhượng.

Thời gian ngắn sau đó, khi đang tiến hành dọn cỏ ở khu đất thì anh Công nhận được thông báo, đây là đất thuộc quy hoạch dự án thương mại của địa phương (đất không được xây dựng nhà ở), đã phê duyệt từ nhiều năm trước.

Anh Công tìm đến người bán để thỏa thuận về việc trả lại tiền cọc nhưng người bán không đồng ý, họ cho rằng dù nằm trong quy hoạch nhưng khu đất vẫn có thể tiến hành chuyển nhượng, đồng thời họ không có nghĩa vụ thông báo thông tin quy hoạch cho anh Công, đây là lỗi thuộc về anh Công và nếu anh không thanh toán nốt tiền trước hạn thì sẽ phải chịu mất cọc.

Sau đó, anh Công liên hệ với môi giới để giải quyết thì không có phương hướng. Bây giờ Anh Công đang đứng trước hai lựa chọn, hoặc là mất 1 tỷ tiền cọc, hoặc là thanh toán và đợi tìm người khác chuyển nhượng mà không biết phi vụ này sẽ lỗ hay lãi.

Rủi ro khi đón đầu quy hoạch

Chiến thuật đón đầu quy hoạch, cơ sở hạ tầng có thể giúp nhà đầu tư nhân đôi nhân ba giá trị tài sản nhưng nếu nhà đầu tư tìm hiểm sai thông tin thì sẽ nhận lấy những hậu quả không nhỏ. 

Chuyên gia Quy hoạch bất động sản, Huỳnh Ngọc Thanh cho biết: “Nhà đầu tư đón đầu cơ sở hạ tầng có những thuận lợi như sau: Thứ nhất, nhà đầu tư có tầm nhìn xa theo hạ tầng sẽ đi trước; thứ hai, nhà đầu tư sẽ mua bất động sản khi giá còn rẻ; thứ ba, nhà đầu tư lựa chọn được những vị trí “kim cương” nhưng giá còn rẻ.

Tuy nhiên, trong bất kỳ trường hợp nào, có thuận lợi cũng sẽ có khó khăn. 3 khó khăn các nhà đầu tư thường gặp phải khi đón đầu hạ tầng của bất kỳ khu vực nào, đó là: Thứ nhất, thông tin mà các nhà đầu tư nghe được là thông tin chưa chắc chắn, đây là điều hiển nhiên. Thứ hai, nhà đầu tư sẽ không biết được quyết định chính thức của cơ quan chức năng và thông tin quy hoạch cho vùng đã có chưa. Thứ ba, nhà đầu tư sẽ không biết được khi nào công trình đó sẽ khởi công; đến thời điểm khởi công, thời gian khởi công có thể bị chậm, ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư; đôi khi công trình đó không thể thực hiện được, dẫn đến nhà đầu tư bị “hớ” và bất động sản bị bỏ hoang trong nhiều năm.”

Đơn cử như bất động sản Thuỷ Nguyên, Hải Phòng, giai đoạn cuối năm 2020 - đầu năm 2021, sốt nóng kinh điển do có thông tin Thuỷ Nguyên lên thành phố. Giá đất từ 8 - 20 triệu đồng/m2 trong những năm 2018, 2019 đã tăng vọt, có nơi lên đến 100 triệu đồng/m2 (thị trấn Núi Đèo)... Thế nhưng chỉ vài tháng sau, khoảng tháng 3, tháng 4 năm 2021, giá đất Thuỷ Nguyên tuột dốc không phanh, khu vực Núi Đèo lúc bấy giờ rao bán 60 triệu đồng/m2 cũng chẳng ai mua. Nhiều nhà đầu tư cứ thế lỗ tiền tỷ do đã chạy quá nhanh theo thông tin quy hoạch.

Hay câu chuyện cây Cầu Cát Lái, nối Nhơn Trạch và TP HCM, từ năm 2003 có chủ trương đến nay, gần 20 năm vẫn chưa thể triển khai. Rõ ràng, việc đón đầu hạ tầng, quy hoạch đem lại lợi nhuận khổng lồ nhưng rủi ro kèm theo không hề nhỏ mà nhà đầu tư buộc phải đánh cược.

Tóm lại để giảm thiểu nguy cơ tiền mất tật mang, người dân và nhà đầu tư cần phải tìm hiểu thật kỹ và kiểm tra chính xác thông tin quy hoạch của khu đất định giao dịch như: kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng, xem quy hoạch tại UBND cấp xã, cấp huyện nơi có đất, gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất để xem quy hoạch sử dụng đất… Ngoài ra, nhà đầu tư muốn đón đầu quy hoạch có thể thông qua ứng dụng, chuyên trang hoặc văn phòng tư vấn để có những thông tin nhanh nhất, dài hạn và chính xác nhất.