Bất động sản khu công nghiệp đối mặt với thách thức nào trong năm 2024?

Theo Vietstock, báo cáo của SSI Research về triển vọng năm 2023 của ngành bất động sản khu công nghiệp cho thấy nguồn vốn FDI được kỳ vọng vẫn sẽ giữ được mức tăng trưởng trong năm 2024, tập trung vào mảng sản xuất như doanh nghiệp sản xuất, năng lượng tái tạo, và chất bán dẫn.

Theo SSI, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết đã ký kết Biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm vừa qua. Bởi vậy, các hợp đồng MOU có thể sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và có doanh thu trong năm nay.

Về các khu công nghiệp ở miền Bắc, dự kiến nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ cao trong năm nay, được đẩy mạnh nhờ xu hướng dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc tới Việt Nam, phần lớn trong ngành bán dẫn và điện tử.

Theo số liệu từ CBRE, Apple có 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh tại Việt Nam và các nhà cung cấp của Apple, như Lux Share, Foxconn, Compal và GoTek đang có 32 nhà máy hoạt động tại nước ta, tính đến tháng 9/2023.

Trong năm 2023, các khu công nghiệp ở miền Nam có thể hồi phục kỹ thuật từ mức nền thấp, với các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp chính là doanh nghiệp sản xuất, thực phẩm, đồ uống và logistics.

Năm 2024, nguồn cung bất động sản khu công nghiệp vẫn hạn chế

Chỉ có KCN Phú Thuận (Bến Tre) trong tổng 11 KCN đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư năm 2019 sẽ đi vào vận hành trong năm nay. Điều đó là do chi phí giải phóng mặt bằng lớn hơn và khó khăn trong việc bồi thường đất dân cư. Chi phí đền bù tiếp tục gia tăng, giải phóng  mặt bằng chậm trong thủ tục di dời và các quy định phức tạp về định giá quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp phải đấu giá. Do đó, nguồn cung bất động sản khu công nghiệp mới vẫn còn hạn chế trong năm nay, các khu công nghiệp mới có thể đi vào vận hành sau 2-5 năm sau khi được phê duyệt.

Theo SSI Research, nguồn cung khu công nghiệp năm nay hạn chế vì vấn đề liên quan đến định giá, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn đối mặt với không ít khó khăn.

Dự báo nguồn cung bất động sản khu công nghiệp mới ở phía Bắc sẽ đạt 528 ha tại 3 KCN ở tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Tại miền Nam, nguồn cung khu công nghiệp mới đạt 1,506 ha tại các tỉnh Bình Dương và Long An như KCN NTC3 (NTC), KCN Cây Trường (BCM), VSIP 3 giai đoạn 2 (VSIP), KCN Phú Thuận.

Ở giai đoạn 2021-2030, quy hoạch đất KCN cấp tỉnh đang được trình Chính phủ và một số địa phương đã được thông qua quy hoạch. Thế nhưng, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng chậm và việc nộp tiền dùng đất kéo dài. Theo dự báo của SSI, dự báo nguồn cung bất động sản khu công nghiệp mới này có thể đi vào vận hành vào năm 2026 sau khi các chủ đầu tư khu công nghiệp hoàn thành thủ tục pháp lý cũng như giải phóng mặt bằng.

Giá cho thuê đất KCN dự báo tăng trung bình 5%

Dẫn số liệu từ CBRE, SSI cho biết giá thuê đất trung bình tại các KCN phía Bắc trong 9 tháng năm 2023 là 138 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 30%), từ 102 USD/m2/chu kỳ thuê của năm trước, vì giá thuê ở một số nơi có diện tích nhỏ và vị trí tốt có giá thuê cao. Trong đó, tỉnh có giá thuê đất tăng cao nhất lên 156 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 48%) từ các doanh nghiệp điện tử là Bắc Ninh.

Trong khi, giá cho thuê ở các khu công nghiệp phía Nam đạt 174 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 15%), với Bà Rịa Vũng Tàu là địa phương ghi nhận giá đất tăng mạnh nhất lên 128 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 35%) tại KCN Phú Mỹ 3.

So với các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á, giá thuê khu công nghiệp trong nước đã thu hẹp, thế nhưng giá thuê khu công nghiệp của Việt Nam vẫn thấp hơn 21% so với giá thuê trung bình tại Indonesia, nước ghi nhận mức độ tương quan cao nhất với Việt Nam trong Asean.

Theo dự báo của SSI Research, giá cho thuê bình quân trong năm nay của các bất động sản khu công nghiệp Việt Nam có thể tăng 5% so với cùng kỳ sau khi giá thuê đã tăng cao trong năm qua. Các khu công nghiệp mới đi vào vận hành sẽ ghi nhận giá cho thuê thấp hơn cùng khu vực để thu hút nhiều khách thuê hơn.

Theo SSI, ngành khu công nghiệp có thể gặp một số thách thức trong năm nay như lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các KCN Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm, chi phí đầu tư cho các khu mới sẽ cao hơn vì giá đất cao và quá trình thu hồi đất kéo dài, cùng thuế tối thiểu toàn cầu (áp dụng từ ngày 1/1/2024) khiến các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong khu công nghiệp giảm (ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo).

Ngoài ra, SSI dự báo lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết  có sự phân hóa rõ ràng trong năm nay, dự tính tăng 9,3% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, một số rủi ro như vốn FDI có thể chững lại vì tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, nhất là ở lĩnh vực sản xuất chiếm trên 65% tổng vốn FDI, hay tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp trọng điểm như Đồng Nai, Bình Dương và Bắc Ninh đã đạt trên 85%. Khi tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài, nguồn cung đất còn lại tại các khu công nghiệp có thể hạn chế, tác động tới việc cho thuê diện tích lớn, và việc phê duyệt các khu công nghiệp mới của chính phủ có thể bị trì hoãn.

Truy cập Meeyland để có những thông tin mới nhất về thị trường bất động sản. Chúng tôi sẽ mang đến cho bạn những tin tức chi tiết, đầy đủ, và nhanh nhất.