Bất động sản khu công nghiệp dậy sóng khi đón cơ hội mới

Tín hiệu khả quan

Theo Vietnamnet, thị trường chứng khoán bước sang đầu năm mới tiếp tục theo xu hướng đi lên. Sau một năm 2023 bứt phá về giá, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp giao dịch sôi động. Bên cạnh đó, trong năm vừa qua, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng gia tăng mạnh.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang trong giai đoạn nhộn nhịp và có tiềm năng tươi sáng hơn bao giờ hết khi hai nước lớn là Mỹ và Trung Quốc đang chạy đua để gia tăng sự ảnh hưởng ở những khu vực trọng yếu gồm một châu Á được kỳ vọng sẽ khởi sắc, trong đó có Việt Nam.

Hồi tháng 9/2023, quan hệ đối tác chiến lược toàn diện giữa Việt Nam và Mỹ đã được thiết lập và chủ trương xây dựng cộng đồng chia sẻ tương lai Trung Quốc - Việt Nam hứa hẹn đem đến nhiều cơ hội để phát triển nền kinh tế. 

Chứng khoán SSI vừa đưa ra một báo cáo cho thấy trong năm 2024, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp (KCN) sẽ tích cực.

Dự kiến, nhu cầu thuê bất động sản khu công nghiệp tại miền Bắc sẽ gia tăng nhờ xu hướng dịch chuyển cơ cấu sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, trong đó ngành bán dẫn và điện tử chiếm phần lớn.

CBRE cho biết, tính đến tháng 9/2023, Apple có tất cả 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh tại Việt Nam và các nhà cung cấp khác của tập đoàn đang vận hành 32 nhà máy tại nước ta.

Mặt khác, các khu công nghiệp tại miền Nam có thể chứng kiến sự hồi phục từ mức nền thấp trong năm ngoái với các đơn vị thuê đất chính thuộc lĩnh vực sản xuất như gỗ, da dày, dệt may, thực phẩm đồ uống và logistics.

Theo SSI, nhiều chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp đã ký biên bản ghi nhớ về việc cho thuê đất với các khách hàng mới trong nửa cuối năm vừa qua. Rất có thể các hợp đồng này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và có doanh thu trong năm nay.

Thực tế cho thấy cơ hội từ các đàm phán với Trung Quốc hiện hữu sau chuyến thăm của ông Tập Cận Bình vào cuối năm ngoái. Một trong những điểm trọng yếu được nhắc tới trong chuyến thăm là việc các doanh nghiệp nước này đầu tư vào Việt Nam.

Ngoài ra, sở hữu nguồn vốn lớn, Trung Quốc muốn đầu tư ra nước ngoài trong khuôn khổ sáng kiến hạ tầng có quy mô toàn cầu. Đó cũng là một cơ hội nếu Việt Nam biết cách tận dụng hiệu quả.

Các doanh nghiệp Việt Nam thời gian gần đây đã tranh thủ thúc đẩy xúc tiến để doanh nghiệp Trung Quốc có thể đầu tư vào các khu công nghiệp trong nước. Nhiều doanh nghiệp như Videc, Phúc Lộc, Tập đoàn Hanaka hồi tháng 9/ 2023 đã tham gia một hội nghị tại Thâm Quyến để xúc tiến đầu tư thương mại giữa doanh nghiệp Trung Quốc và các khu công nghiệp lớn của Việt Nam.

Quan hệ đối tác chiến lược toàn diện đối với Mỹ cũng đem tới nhiều cơ hội mới. Cùng với xu hướng chuyển dịch sản xuất ra khỏi Trung Quốc, nước này đang nhắm đến Việt Nam trong nhiều ngành như khoáng chất phục vụ bán dẫn, điện tử bán dẫn, năng lượng, hạ tầng số, hạ tầng và logistics…

Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi

Cơ hội hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là rất lớn. Mặt khác nguồn cung bất động sản khu công nghiệp lại khan hiếm. Nhờ vậy mà các doanh nghiệp trong lĩnh vực này có thể hưởng lợi như Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) của ông Đặng Thành Tâm.

KBC đã xoá được nợ trái phiếu năm 2023. Ngoài ra, thúc đẩy mở rộng diện tích đất để thu hút nguồn vốn nước ngoài. Bên cạnh đó, doanh nghiệp của ông Tâm cũng mở rộng quỹ đất ở phía Bắc để đón sóng FDI từ Trung Quốc và Hàn Quốc. Cuối năm ngoái, KBC đã được thông qua quy hoạch 1/2000 KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng).

Ở khu vực phía Nam, công ty chuẩn bị đầu tư thêm khu công nghiệp ở Hậu Giang với tổng vốn hơn 5.500 tỷ đồng. 

Tương tự như KBC, Sonadezi Châu Đức (SZC), Tổng công ty Idico (IDC), Viglacera (VGC)... đều có nhiều diễn biến khả quan. Cổ phiếu và lợi nhuận năm 2023 tăng mạnh và dự báo sẽ tiếp tục tích cực trong năm 2024.

Chứng khoán SSI cho biết, trong bối cảnh nguồn cung đất khu công nghiệp cho thuê khá hạn chế, giá cho thuê đất của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết được dự báo sẽ tăng bình quân 15,5% trong năm 2024.

Nguồn cung khu công nghiệp trong năm 2024 vẫn hạn chế vì những vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó. Sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, các khu công nghiệp mới có thể đi vào hoạt động sau 2-5 năm.

Bloomberg cho biết, so với các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á, giá thuê khu công nghiệp tại Việt Nam đã thu hẹp. Thế nhưng, giá đó vẫn thấp hơn 21% so với giá thuê trung bình của các khu công nghiệp tại Indonesia. Đây là nước có mức độ tương quan cao nhất với Việt Nam trong số các quốc gia ở khu vực ASEAN.

Dự báo cho thấy lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết trên có sự phân hóa rõ ràng trong năm nay. Tuy nhiên nhìn chung sẽ tăng khoảng 9,3% so với năm trước. SSI cho rằng một số doanh nghiệp có thể chứng kiến mức tăng trưởng vượt trội là Nam Tân Uyên (NTC) với ước tính lợi nhuận sau thuế tăng 135% so với 2023 lên mức 545 tỷ đồng. Mặt khác, ước tính của IDC cho thấy lợi nhuận trước thuế đạt 2.400 tỷ đồng, tăng 43%.

Chỉ số lợi nhuận/thu nhập (P/E) và giá/giá trị sổ sách (P/B) vào cuối năm ngoái của các chủ đầu tư khu công nghiệp là 14,8x và 2,75x tương ứng. Đó là mức cao nhất tính từ năm 2019 vì cổ phiếu của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này tăng mạnh 24% trong năm vừa qua so với mức tăng 12,1% của chỉ số Vn Index. Cổ phiếu SZC trong năm 2023 tăng gấp đôi với KBC tăng 31%, IDC tăng 80%...

Ngành khu công nghiệp có thể phải đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2024 như thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ năm nay sẽ khiến ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong KCN giảm (miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tới), chi phí đầu tư cho các KCN mới ước tính sẽ cao hơn vì giá đất tăng và quá trình thu hồi đất kéo dài hay lợi thế cạnh tranh về giá thuê ở khu công nghiệp nước ta và châu Á đang giảm dần.