Bất động sản công nghiệp phía Bắc: Sẵn sàng đón nhà đầu tư lớn

Thị trường ngày càng sôi động

Theo báo Đầu tư, bất chấp thị trường bất động sản toàn quốc trầm lắng, BĐS công nghiệp vẫn là điểm sáng khi diện tích hấp thụ trong 6 tháng đầu năm nay của các thị trường cấp 1 tại miền Bắc và miền Nam lần lượt là 386ha và 397ha. So với nửa đầu năm 2022, con số này cao hơn 20% với miền Nam và tăng 60% với miền Bắc. 

Hoạt động cho thuê nhà kho xây sẵn tại miền Bắc thời gian qua sôi động hơn miền Nam do có làn sóng đầu tư và mở rộng sản xuất của những doanh nghiệp FDI. Nguồn cầu tại phía Bắc vẫn ghi nhận sức cầu mạnh từ lĩnh vực điện tử. 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS công nghiệp ghi nhận việc mở rộng các nhà sản xuất lớn như Foxconn và Goertek tại KCN ở Bắc Giang và Bắc Ninh. 

Sự mở rộng mạnh mẽ của những nhà sản xuất Trung Quốc trong nhiều lĩnh vực cũng góp phần giúp phân khúc đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đạt mức hấp thụ tốt tại phía Bắc. 

Trong khi, nhu cầu thị trường tại phía Nam rất đa dạng. Khách thuê trong các ngành may mặc, sản xuất ô tô, bao bì đều nằm trong số nhóm ngành tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, kho, xưởng xây sẵn tại miền Nam. 

Tiếp tục duy trì lợi thế về vị trí và tiềm năng thu hút đầu tư, miền Bắc đón nhận làn sóng đầu tư, dẫn đầu là các tỉnh Quảng Ninh, Hải Dương. Bởi có nguồn cung đất KCN sẵn với giá thuê hợp lý. Lượng hấp thụ thuần đạt 179ha trong quý này. 

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield cho thấy, phân khúc nhà xưởng xây sẵn nhận nguồn cung mới khoảng 252.000m2, từ 3 dự án ở Bắc Ninh và Vĩnh Phúc. Loại hình nhà xưởng xây sẵn có nhu cầu cao khi đạt 84.000 m2. Bắc Ninh và Hải Dương dẫn đầu lượng hấp thụ ròng, chiếm tỷ lệ lần lượt là 28% và 26%. Tỷ lệ lấp đầy là 76%, giảm 4% theo quý và 10% theo năm. 

Thị trường nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc trong quý II ngày càng sôi động hơn, theo sau làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các khu công nghiệp. 

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - Bà Trang Bùi cho rằng, nhu cầu thuê của khách nội địa đã thúc đẩy thị trường phía Nam, do hoạt động xuất khẩu vẫn ảm đạm. Một số dự án nhà kho xây sẵn mới tham gia thị trường có cam kết cho thuê kém. Điều này khiến cho thị trường BĐS trong những tháng tới có thể chịu áp lực điều chỉnh khi nguồn cầu giảm và lượng hấp thụ sản phẩm đi xuống. Nhất là khi tình hình kinh tế khó khăn, khách thuê BĐS công nghiệp có xu hướng cân nhắc, dễ dẫn tới việc cạnh tranh và giảm giá. 

Trong khi phân khúc nhà kho xây sẵn ghi nhận nguồn cung mới khoảng 16.000m2 từ một dự án tỉnh Hưng Yên. Theo đại diện Cushman & Wakefield, dù vẫn còn nhiều thách thức tới từ việc đơn hàng xuất khẩu chậm lại, nhu cầu quốc tế suy yếu, nhưng lượng hấp thụ thuần được ghi nhận dương, khoảng 41.000m2. Hải Phòng là địa phương dẫn đầu lượng hấp thụ khi chiếm 47%, chủ yếu từ hoạt động thúc đẩy cho thuê của các chủ đầu tư. Hoạt động cho thuê nhà kho xây sẵn miền Bắc trong quý vừa qua sôi động hơn miền Nam nhờ làn sóng đầu tư, mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp FDI. 

Sẵn sàng đón nhà đầu tư lớn

Để tiếp tục giữ vững lợi thế thu hút đầu tư, hàng loạt tỉnh, thành phố phía Bắc phải gấp rút hoàn thiện, công bố quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh giai đoạn 10 - 20 năm tới để “dọn tổ” đón “đại bàng”.

Các chủ đầu tư đẩy mạnh tiến độ chuẩn bị và xây dựng, dẫn tới nguồn cung đất khu công nghiệp giai đoạn 2023 - 2026 tăng đáng kể, dự kiến đạt gần 5.000ha. Dự kiến thị trường đón 1,4 triệu m2 xưởng và 0,7 triệu m2 nhà kho. Nhu cầu đối với 2 loại hình này có thể tiếp tục duy trì trong trường hợp khu vực miền Bắc tiếp tục phát huy vị thế thu hút đầu tư. 

Dự kiến giá thuê đất KCN vẫn tăng cao do nguồn cung đất hạn chế trong ngắn hạn, giữa bối cảnh nhu cầu cao. Trong khi giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể tăng chậm hơn hoặc không đổi. 

Tại miền Bắc, giá chào thuê sơ cấp đất KCN trong quý II ở mức 120 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 3,8% theo quý và tăng 9,8% theo năm vì nhu cầu đối với loại hình này còn rất cao. 

Giá thuê phân khúc nhà xưởng xây sẵn ở mức ổn định theo quý, đạt 4,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1,7% tính theo năm. Giá thuê phân khúc nhà kho xây sẵn đạt mức trung bình là 4,5 USD/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 3% theo năm do nguồn cung mới chất lượng cao tham gia và thị trường thời gian qua. 

Trưởng bộ phận Định giá - Nghiên cứu và Tư vấn (CBRE Việt Nam) - Bà Dương Thùy Dung cho rằng, trong 6 tháng qua, chuỗi cung ứng bị gián đoạn, tình trạng thiếu đơn hàng trầm trọng diễn ra tại hầu hết những ngành công nghiệp truyền thống, như may mặc và da giày. Nhưng ngành công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin và truyền thông, các ngành công nghệ vẫn ghi nhận tham gia, mở rộng các doanh nghiệp nước ngoài. 

Theo CBRE Việt Nam, sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh, giá thuê đất công nghiệp trong tương lai dự kiến tăng thấp hơn trước, khoảng 4 - 8%/năm. Trong khi giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể chỉ tăng dưới 4% trong 12 tháng tới ở 2 khu vực do cạnh tranh cao hơn những dự án tương lai. 

Có thể sau khi hoàn thành việc xây dựng quy hoạch vùng với các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, các tỉnh phía Bắc sẽ trở thành “đại bản doanh” của những “đại bàng” lớn trên thế giới.