Thị trường bất động sản vẫn nhiều thách thức và người mua đòi hỏi khắt khe hơn

Thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức

Ngày 12.12, Batdongsan.com.vn tổ chức Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2023 (VRES 2023).

Ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt vẫn luôn hiện hữu.

Ông Dương dẫn báo cáo về tâm lý và xu hướng người tiêu dùng bất động sản nửa đầu năm 2024 và cho biết, 65% người được hỏi dự định mua bất động sản trong một năm tới.

Trong đó, 60% người mua để đầu tư. Đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (33%), tiếp theo là nhà riêng (26%) và chung cư (24%).

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn đối mặt nhiều thách thức. Cụ thể, tăng trưởng kinh tế 2023 chưa đạt mục tiêu, dự báo GDP năm 2023 chỉ đạt khoảng 5%, trong khi mục tiêu tăng trưởng đặt ra đầu năm 2023 là 6,5%; thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều loại lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn đang tiếp tục tăng...

“Lượng trái phiếu phát hành năm 2021 là 270 nghìn tỉ, nhưng đến năm 2022 chỉ còn 50 nghìn tỉ. Tổng lượng phát hành năm 2022 và 2023 cộng lại cũng chưa bằng một nửa năm 2021. Dòng vốn để hỗ trợ cho thị trường bất động sản ẫn gặp nhiều vấn đề”, ông Quốc Anh nói.

Ngoài ra, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng nêu, tăng trưởng tín dụng thì năm 2021 đạt 14%, nhưng năm 2023 thì mới chỉ đạt khoảng 9% - một con số khá thấp.

Theo đó, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng đã giảm lãi suất huy động, lãi suất tái chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn. Động thái này rất quyết liệt, mang đến tín hiệu tích cực nhưng tiền gửi tiết kiệm của người dân vẫn tăng mạnh.

“9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92% thì 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%. Điều này cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi mạnh, người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng đê bảo toàn tài sản”, ông Quốc Anh nói.

Chính bởi vậy mà lượng giao dịch và hoạt động doanh nghiệp chưa cải thiện. Khảo sát môi giới bất động sản quý 4/2023 của Batdongsan.com.vn cho biết, 43% môi giới được khảo sát cho rằng giao dịch của thị trường vẫn đang giảm mạnh.

Con số này ở quý 3/2023 là 46%, quý 2/2023 là 44%, quý 1/2023 là 54%. Lợi nhuận trước thuế của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn cũng giảm mạnh, mức giảm dao động từ 5 đến 97%.

Tuy nhiên, ông Quốc Anh cũng cho rằng thị trường vẫn đang ghi nhận những điểm sáng tích cực khi giải ngân đầu tư công tính đến tháng 11/2023 đạt 65,1%, cùng kì năm ngoái giải ngân đầu tư công chỉ đạt 58,3%.

Cùng với đó, 2 dự án luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được thông qua cũng tạo những tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Người mua đòi hỏi khắt khe hơn

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, bối cảnh hiện tại khiến thị trường bất động sản Việt Nam đang và sẽ xuất hiện một số xu hướng.

“Về phía người mua, họ sẽ đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án bất động sản. Do vậy, các chủ đầu tư cần thuyết phục khách hàng bằng giá trị cốt lõi của sản phẩm, pháp lý rõ ràng, tài chính bền vững, danh tiếng và uy tín”, ông Quốc Anh nói.

Bên cạnh đó, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản sử dụng dữ liệu nhiều hơn để đưa ra quyết định. Đó là các dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung – cầu.

“Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần dựa nhiều vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm với mức giá phù hợp”, ông Quốc Anh nhận định.

Tại hội nghị này, các chuyên gia cũng cho rằng những điểm mới trong Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Một trong những quy định đang được nhiều thành viên thị trường quan tâm là việc “siết” phân lô đất nền.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá: Trong thời gian tới, có khả năng mặt bằng giá đất nền sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to. Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại.

“Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững”, ông Tuấn nêu.

Một quy định đáng chú ý khác là việc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, quy định cũng đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động dòng tiền để xây dựng các dự án.

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn còn dự báo các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định.

Ông đưa ra dẫn chứng là việc chung cư có tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong gần chục năm qua. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy tính đến quý 2/2023, lợi nhuận đầu tư chung cư tăng 97% so với đầu năm 2015.