Bảng giá đất của Hà Nội: Có sự chênh lệch lớn giữa thực tế và “trên giấy tờ” tại một số khu vực

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 71, sửa đổi và bổ sung một số nội dung của Quyết định số 30 năm 2019, với bảng giá đất điều chỉnh áp dụng đến hết năm 2025. Bảng giá mới cao từ 2- 6 lần so với trước, đã gây ra nhiều tranh luận trong dư luận.

Bảng giá đất được xây dựng dựa trên khảo sát 2 năm qua

Một trong những lo ngại nổi bật hiện nay là việc tăng giá đất sẽ gây thêm gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp, đẩy giá bất động sản lên cao, ảnh hưởng tiêu cực đến an sinh xã hội và giảm cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân.

Nói về vấn đề này, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, ông Nguyễn Anh Quân, cho biết trước khi Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND được ban hành, giá đất tại các tuyến đường chính được tính bằng bảng giá đất năm 2019 nhân với hệ số K.

Ví dụ, tại đường Điện Biên Phủ (quận Ba Đình), giá đất vị trí số 1 theo bảng giá năm 2019 nhân hệ số K là hơn 401 triệu đồng/m², trong khi theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, giá đất tại đây là hơn 425 triệu đồng/m², tăng khoảng 4%. Tương tự, phố Hòe Nhai (quận Ba Đình) có giá đất gần 184 triệu đồng/m² theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, trong khi trước đó là hơn 175 triệu đồng/m², mức tăng chưa đến 4%.

Đối với những tuyến đường đắt đỏ như Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm), giá đất hiện nay gần 700 triệu đồng/m², với mức tăng chỉ dưới 10% so với bảng giá cũ, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng nếu chỉ xét theo bảng giá đất thông thường.

Ở các quận mới hoặc huyện ven đô, mức tăng cũng tương tự. Phố Bùi Thiện Ngộ (quận Long Biên), giá đất theo Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND là hơn 57 triệu đồng/m², trước đó là 53 triệu đồng/m², tăng khoảng 6%. Đường Vạn Xuân (thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức) có mức tăng từ hơn 49 triệu đồng/m² lên hơn 52 triệu đồng/m², tương đương với mức tăng 5,45%.

Tuy nhiên, mức tăng không đồng đều ở tất cả các khu vực. Những tuyến đường được đầu tư hạ tầng, mở rộng và chỉnh trang đô thị có mức tăng cao hơn. Cụ thể, quốc lộ 21B qua thị trấn Kim Bài (huyện Thanh Oai) có giá đất tăng từ hơn 20 triệu đồng/m² lên gần 27 triệu đồng/m², tương đương với mức tăng 25%, phản ánh đúng sự thay đổi giá trị đất do sự phát triển hạ tầng và đô thị hóa.

Bảng giá đất điều chỉnh được xây dựng dựa trên kết quả khảo sát giá đất thị trường trong hai năm qua (từ tháng 8/2022 đến tháng 8/2024) tại 30 quận, huyện và 579 xã, phường, thị trấn, với hơn 20.740 phiếu khảo sát thu về. Quy trình này được thực hiện minh bạch và khoa học, nhằm phản ánh chính xác sự biến động của thị trường và đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật.

Có khoảng cách lớn với giá thị trường

Theo khảo sát, bảng giá đất mới của Hà Nội đã phần nào phản ánh gần hơn với giá thị trường ở khu vực trung tâm như các quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa. Tuy nhiên, tại các quận mở rộng như Hà Đông, Thanh Xuân, Long Biên, hoặc các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Chương Mỹ, khoảng cách giữa giá quy định và giá thực tế vẫn còn khá lớn.

Chẳng hạn, tại phố Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm), giá đất được quy định ở mức 695,3 triệu đồng/m² - mức cao nhất trong bảng giá mới. Thực tế, giá thị trường tại đây dao động từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/m², chênh lệch từ 1 đến 30%. Tương tự, phố Phan Đình Phùng (quận Ba Đình) có giá đất theo bảng mới là 450,84 triệu đồng/m², trong khi giá thực tế từ 480 đến 650 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 5 - 30%.

Ở quận Đống Đa, phố Cát Linh được định giá 264,13 triệu đồng/m², thấp hơn thị trường từ 2 đến 28%, khi giá nhà tại đây dao động từ 270 đến 370 triệu đồng/m². Mặc dù tại các quận trung tâm cũ, giá quy định và giá thị trường không chênh lệch nhiều, nhưng điều này không áp dụng cho các khu vực khác. Ví dụ, đường Vũ Tông Phan (quận Thanh Xuân) có giá đất quy định chỉ 85,96 triệu đồng/m², nhưng thực tế không có căn nào dưới 120 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 40%.

Tại quận Hà Đông, mức chênh lệch cũng rất lớn. Một nhà đầu tư cho biết, đất ngõ ô tô đỗ cửa ở phường Yên Nghĩa được giao dịch ở mức 48 triệu đồng/m², trong khi giá quy định chỉ 23,2 triệu đồng/m², chưa bằng một nửa. Tình trạng tương tự diễn ra tại phố Tư Đình (quận Long Biên), nơi giá quy định là 38,8 triệu đồng/m², nhưng giá thực tế vượt 110 triệu đồng/m², cao hơn tới 183%.

Ở khu vực ngoại thành, sự chênh lệch còn lớn hơn. Một ví dụ tại xã Hoàng Văn Thụ (huyện Chương Mỹ), nơi giá đất giao dịch là 15 triệu đồng/m², trong khi bảng giá quy định chỉ 2,3 triệu đồng/m², thấp hơn từ 300 đến 500%. Tại huyện Đông Anh, giá đất mặt đường xã Xuân Canh được định mức 13,39 triệu đồng/m², nhưng giá thực tế đã vượt 100 triệu đồng/m², chênh lệch tới 640%.

Tại huyện Hoài Đức, giá đất tại mặt đường Tiền Lệ (xã Tiền Yên) được quy định là 12,66 triệu đồng/m², nhưng nhà đất trong ngõ tại đây được giao dịch ở mức 50 - 60 triệu đồng/m². Đối với bất động sản mặt đường, giá đã lên tới 70 - 90 triệu đồng/m². Trong các phiên đấu giá đất, giá trúng cao nhất ghi nhận tại xã Tiền Yên là 133 triệu đồng/m², vượt xa mức giá quy định từ 480 đến 730%.

Theo nhận định của Savills Việt Nam, dù giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như tốc độ đô thị hóa, nhu cầu sử dụng tăng cao, gia tăng dân số…nhưng bảng giá đất mới sẽ hạn chế được đà tăng giá của bất động sản trong giai đoạn tới. Theo đó, giới đầu cơ sẽ phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia thị trường, khi mức tăng giá của bất động sản có đủ bù đắp chi phí đầu vào, cũng như thuế phí từ hoạt động chuyển nhượng.