Bán hạ giá vài tỷ đồng, nhà đầu tư Shophouse vẫn lời tiền tỷ

Theo Nhịp sống thị trường, gần 3 năm trước, nhà đầu tư T.M đã chi 11 tỷ đồng để mua một căn shophouse tại khu đô thị lớn phía Đông Hà Nội. Anh M mua căn này ngay từ đợt đầu dự án mở bán với đúng giá niêm yết. Căn shophouse sở hữu vị trí đẹp, là căn góc 2 mặt tiền. Giai đoạn cao điểm, căn shophouse được định giá lên tới 19 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, giữa năm 2022, khi thị trường địa ốc chững lại, phân khúc shophouse, biệt thự tại nhiều dự án trở nên rất chật vật để thanh khoản. Nhà đầu tư này cho biết, vì đang cần tiền gấp nên đành phải chấp nhận bán cắt lỗ căn shophouse của mình với giá 13 tỷ đồng, tức giảm 6 tỷ so với lúc sốt đất. 

Nhưng so với giá gốc thì nhà đầu tư này vẫn lời. Song, nếu tính tỷ suất sinh lời dựa trên giá vốn 11 tỷ đồng, trừ đi các chi phí cơ hội, nhà đầu tư này cho biết: “Thương vụ này gần như là hòa vốn”. Nếu không phải vì cần tiền gấp thì anh T.M sẽ để lại vì đó là căn shophouse nằm vị trí đẹp.

Tương tự như anh T.M, chị D.H cũng từng bỏ ra gần 10 tỷ để mua một căn shophouse tại Hưng Yên. Ở thời điểm xuống tiền, nhà đầu tư này được hưởng ưu đãi và chiết khấu lớn từ chủ đầu tư vì chị thanh toán tiền mặt 100%. Lúc thị trường đang nóng, căn shophouse của chị được định giá lên gần 15 tỷ đồng. Tuy nhiên, vào đầu tháng 4 này, chị đã chốt bán với giá 11,5 tỷ đồng, chấp nhận lỗ hơn 4 tỷ so với lúc sốt đất. “Tôi vẫn may mắn chán vì còn lời một ít, nhiều người còn phải chấp nhận cắt lỗ” - Chị D.H nói. 

Anh Nguyễn Nam - Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội cho biết: “Số ít nhà đầu tư may mắn mua được bất động sản đợt đầu của dự án, hưởng chiết khấu lớn nên giờ bán vẫn có lời. Nếu nhà đầu tư xuống tiền từ đợt “sóng thứ 2” - tức là nhà đầu tư F1 trở đi thì khả năng có lời hay hòa vốn rất thấp”. 

Vì này còn cho rằng, khả năng thanh khoản của nhà phố thương mại hiện còn tốt hơn so với loại hình biệt thự. “Các nhà đầu tư phân khúc biệt thự giai đoạn 2019 - 2020 tới nay đều lỗ so với chi phí cơ hội và giá vốn bỏ ra. Vì biệt thự có thanh khoản chậm, chi phí vốn khá lớn. Một nhà đầu tư từng mua biệt thự với giá 25 tỷ đồng, tới nay phải cắt lỗ 23 tỷ đồng mà vẫn chưa tìm được người chốt. Lượng khách hàng tới tìm thông tin mua biệt thự giảm đáng kể.

Nhìn chung, phân khúc này đang ế, thậm chí nhiều trường hợp nhà đầu tư tới văn phòng tôi tâm sự, với mức lãi suất cao như hiện tại thì họ có thể chấp nhận bỏ hợp đồng mua bán để không phải đóng tiền theo tiến độ” - Vị này chia sẻ.

Một số nhân viên môi giới cho hay, không chỉ nhà phố mặt tiền trong trung tâm thành phố, mà thị trường shophouse liền thổ trong những dự án đô thị ngoài trung tâm cũng cùng chung số phận. Chẳng hạn tại Thủ Thiêm (TP. HCM), nhà phố thuộc khu đô thị Sala dọc theo trục đường Nguyễn Cơ Trạch đang rất kém thanh khoản, dù hiện nay các chủ đầu tư đang có nhiều điều chỉnh giá và cam kết ổn định giá cho thuê. Tuy nhiên vì tình trạng kinh doanh khó khăn nên lượng khách tìm thuê nhà rất ít. 

Giám đốc Công ty bất động sản Trường Phát - Ông Nguyễn Văn Dũng cho biết, với mức giá cho thuê của một căn shophouse trong khu vực này hiện đang là khoảng 150 triệu đồng/m2 thì rất khó để tìm được khách. Công ty ông cũng môi giới cho một số đơn vị mở chuỗi nhà hàng nhưng sau khi đánh giá về sức mua của khu vực, khách hàng đã rút lui vì bài toán chi phí quá đắt đỏ so với doanh thu hiện tại.

Tại TP. Thủ Đức, sẽ dễ nhận thấy hàng loạt căn shophouse của những dự án khu dân cư hiện đang bị bỏ không trong nhiều năm dù có vị trí mặt tiền các con phố trung tâm. Nguyên nhân là vì các khu dân cư này tuy gần trung tâm nhưng lượng người mua chủ yếu là để đầu tư, còn người ở thực thì rất ít. 

Tiềm năng của phân khúc shophouse chỉ thể hiện khi đạt được nhiều yếu tố. Một là dự án có khả năng lấp đầy nhanh. Hai là dịch vụ tiện ích đảm bảo. Ba là có cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn. Bốn là có sự kết nối thông suốt, thu hút người dân cả trong lẫn ngoài dự án. 

Theo số liệu của Hội môi giới BĐS, nguồn cung ra thị trường trong quý đầu năm 2023 đạt gần 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ những dự án đã mở bán từ trước. Tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ. 

Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư của Hội Môi giới BĐS Việt Nam) - Bà Phạm Thị Miền cho rằng, trong quý I, thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng, chưa thấy dấu hiệu phục hồi. 

Theo dữ liệu khảo sát về diễn biến của thị trường mà bà Miền đưa ra, nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính - nhất là sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc thời điểm năm 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ từ 10 - 30%, thậm chí tới 30 - 50% giá trị đầu tư. 

Tuy nhiên, vị này cho rằng, thị trường đang có tín hiệu tích cực hơn về nguồn cung lẫn giao dịch. Các dự án chất lượng vẫn có thanh khoản tốt. Trong thời gian tới, kỳ vọng về thị trường BĐS sẽ sớm khởi sắc.